RHI et THIRORI, des instruments au service des collectivités pour requalifier les centres-urbains
Ainsi dans les Cahiers de l’Anah de Juin 2013, la rédaction fait mention de deux outils RHI et THIRORI, permettant aux collectivités locales de requalifier des îlots dégradés des tissus d’habitat ancien en zones urbaines et rurales.
Les modalités de ces instruments permettent le rachat par la collectivité d’immeubles dégradés pour les démolir et les reconstruire, ou pour les rénover, afin de proposer des logements accessibles et de bonne qualité.
Il est parfois difficile de requalifier le visage du centre-ville, ces deux outils permettent de créer un recyclage foncier offrant aux collectivités locales des moyens efficaces pour réaménager les îlots très dégradés.
Deux outils dont dispose l’Anah qui en 2009, dans le cadre de la loi MLLE (Loi de mobilisation pour le logement la lutte contre l’exclusion.), s’est vu confier par l’État cette tache, des dispositifs venus doter sa palette d’outils et de financements pour requalifier l’habitat privé.
Une mesure qui consiste à aider les collectivités locales à engager des interventions publiques lourdes sur des immeubles, avec pour objectif de lutter contre l’habitat indigne et dégradé. En plus des traditionnelles disposition incitatives que sont les PIG et les OPAH, l’Anah propose deux outils ayant une dimension coercitive : la Résorption de l’habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) et le Traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux (THIR) et des opérations de restauration immobilière (ORI). “Sélectionnées selon le degré de dégradation du bâti et ses effets sur la santé ou la sécurité des occupants, ces actions de ‘dernier recours’ sont à la disposition des collectivités locales souhaitant requalifier les quartiers anciens et affichant une volonté politique forte de traiter des situations graves qui nécessitent une ingénierie spécifique”, résume Soraya Daou, responsable du service des études de la prospective et de l’évaluation (SEPE) à l’Anah. Grâce aux effets combinés de la RHI et du THIRORI, il est possible de régénérer du foncier en milieu urbain dense, en passant soit par une phase de démolition-reconstruction, soit par une étape de réhabilitation lourde. “Complémentaires, ces deux actions peuvent d’ailleurs être simultanées”, précise Caroline Randelli-Granier, chargée de mission habitat indigne au SEPE. Entre 2009 et 2013, le budget annuel de l’Agence dédié au financement des opérations RHI et THIRORI est resté stable à 12 millions d’euros.
La RHI est une opération sous maîtrise d’ouvrage publique locale destinée à traiter les immeubles dangereux, définitivement interdits à l’habitation. “C’est la solution ultime. Le bâtiment concerné est généralement frappé d’un arrêté.
d’insalubrité ou de péril, avec une interdiction définitive d’habiter”, explique Caroline Randelli-Granier. Moins radical, plus récent et peu connu, le THIRORI se situe un cran en dessous de la RHI ; il reste un levier néanmoins très interventionniste. Dans cette procédure créée par l’Anah en 2009, la collectivité devient propriétaire en achetant des lots dans un immeuble (en entier ou lot par lot) dans le but de transformer les conditions d’habitabilité. Cette action “chirurgicale” se réalise parfois à l’échelle d’un îlot. La personne publique assure la remise en état, soit par une restructuration des locaux, soit par une opération de démolition-reconstruction, ou avec un mixte des deux. “Dans le cadre d’un THIRORI, le bâtiment concerné est seulement frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ordinaire ou fait l’objet d’une DUP (2) travaux de restauration immobilière prise dans le cadre d’une opération de restauration immobilière”, indique Caroline Randelli-Granier.
Dans ces deux cas, l’Anah centralise les demandes. Auparavant, les DDT, DREAL et le chargé de mission habitat indigne de l’Agence auront aidé les collectivités à monter leur dossier. Une fois complète, chaque demande de financement est examinée en commission nationale pour la lutte contre l’habitat indigne (voir encadré). Après avoir statué sur l’éligibilité, elle accorde les subventions en une seule
fois ou par phases. Les sommes versées ne sont pas calculées en fonction du montant des travaux de réhabilitation, mais sur la base d’un déficit foncier prévisionnel. Pour chaque dossier, la collectivité fait la balance entre les dépenses (études préparatoires, relogement des occupants, acquisition des immeubles, frais de réhabilitation lourde ou de démolition) et les recettes consécutives au réaménagement du foncier (cession de charges foncières de logements neufs ou réhabilités, valorisation des commerces...). En RHI, le taux maximal de subvention s’élève à 70 % du déficit foncier, applicable à toutes les dépenses. En THIRORI, seuls le déficit généré par les études de calibrage et l’accompagnement social sont subventionnés à ce niveau. Pour toutes les autres dépenses, le taux est alors de 40 %.
Enclenchés par les collectivités locales, la RHI et le THIRORI offrent plusieurs atouts. D’abord, ces dispositifs sont tout-terrain. Ils se déploient dans les quartiers anciens dégradés des grandes villes, dans les faubourgs des villes moyennes, et même dans les centres-bourgs des petites communes rurales. De Clichy-la-Garenne à Montpellier en passant par Paris, Rennes, Saint-Étienne, Dax, Elbeuf ou Saint-Florentin, des communes de toutes tailles y ont recours. Ensuite, ces outils conviennent tant à des immeubles partiellement occupés dans des secteurs détendus qu’à ceux, habités (voire surpeuplés), se situant dans des zones où la demande locative est forte et les loyers élevés. Dans les deux cas, les dénominateurs communs restent les mêmes : l’état d’indignité ou de dégradation d’un immeuble qui présente un réel danger pour les occupants et le voisinage. La plupart du temps, son propriétaire ne peut in fine (ou ne veut) pas engager les travaux nécessaires. “Pour une meilleure efficacité du traitement de l’habitat indigne, les mesures incitatives doivent être couplées à des actions coercitives pour permettre à la puissance publique d’agir lorsque les propriétaires s’avèrent défaillants malgré un accompagnement. Par ailleurs, l’enjeu de requalification urbaine nécessite l’intégration des actions sur l’habitat dans un projet global au sein du quartier à travers un dispositif opérationnel ensemblier (de type OPAH-RU)”, souligne Soraya Daou. Grâce à un traitement transversal (habitat, urbanisme, santé, social, développement économique), il est possible de traiter sur plusieurs années tous les types de dysfonctionnements de l’habitat privé, des cas les plus simples aux plus complexes. Dernier atout : la recomposition de l’espace urbain dense permet de renouveler l’offre locative en centre ancien (appartements plus grands, normes de confort actuelles). Elle favorise aussi la mixité sociale absente depuis longtemps dans ces quartiers et participe à la redynamisation du centre-ville. Des changements qui donnent souvent un attrait commercial, touristique et économique à ces quartiers historiques.
