Faut-il convenir d’abaisser le seuil à 150 m2 le recours obligatoire à l’architecte… ?
Ayant relaté un article commentant deux arrêts de la haute juridiction concernant des recours contre des décrets qui régissent la réglementation applicable aux autorisations d’urbanisme et plus particulièrement aux :« Surface de plancher et seuil de recours obligatoire, on ne change pas les règles », ces nouvelles notions ont cristallisé la profession du corps architecturale qui s’était ému de la première mouture concernant les premiers décrets d’application.
En effet, la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture a posé comme principe le recours obligatoire à l’architecte pour toute construction. Cette mesure obligatoire afin d’obtenir un permis de construire précise que ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction à usage autre qu'agricole dont la surface hors œuvre nette (SHON) n'excède pas 170 m².
Ce seuil de 170 m2 fait l’objet d’une question perpétuelle, faut-il l’abroger ou le conserver, l’abaisser, ou encore l’augmenter…
Même si le code de l’urbanisme a pour sa part été révisé progressivement notamment sur la question du calcul de la SHON, sans en changer l’esprit général, de nouvelles dispositions réglementaires ont émergé et ont modifié la notion de surface à construire par les lois du 3 août 2009 (dite Grenelle I) et du 12 juillet 2010 (dite Grenelle II).
Ces nouvelles dispositions législatives ont radicalement changé les termes de surface à construire en tenant compte des spécificités de constructions notamment à murs épais en remplaçant la notion de SHON, utilisée jusqu’alors pour l’obtention des autorisations d’urbanisme, par la notion de surface de plancher, calculée au nu intérieur des bâtiments, donc sans l’épaisseur des murs.
La surface de plancher s’est donc substituée à la SHON, dans le cadre d’un projet de construction et au regard des règlements d’urbanisme, et notamment des COS maximaux. Du coup, la disposition de surface de plancher devenant la règle générale concernant le mode de calcul du seuil de recours à l’architecte a réduit considérablement le champ d’action des concepteurs, car bien inférieur à la surface hors œuvre nette.
Cette situation a quelque peu émue la profession des architectes et a eu pour conséquence de rétablir par un décret du 7 mai 2012, un équilibre entre le recours à l’architecte et le recours aux constructeurs de maisons individuelles en changeant l’intitulé en « emprise au sol constitutive de surface de plancher », notion complexe qui a été définie pour la circonstance. C’est le décret du 7 mai 2012 qui a introduit cette notion et qui fait référence aujourd’hui. Peu approuvé de par sa complexité, et peu équitable par rapport à l’ancien seuil de 170 m2 de SHON, ce nouveau dispositif qui intègre donc la notion de l’emprise au sol des constructions incluant toutes les édifices situés au-dessus du niveau du sol, laquelle intègre l’ensemble des débords ou surplombs, particulièrement les balcons, loggias, coursives, a rencontré de vives contestations.
Ces controverses ont suscité de la part des ministères de l’Egalité des territoires et du Logement et de la Culture et de la Communication, la réalisation d’une mission auprès du Conseil Général de l’Environnement et du développement Durable afin de mesurer l’impact de ce dispositif sur les professionnels et les particuliers, et proposer, si besoin est, des dispositifs nouveaux, plus simples et plus équitables.
La mission du CGEDD a donc pris en compte le marché de la maison individuelle en France, et constaté que celui-ci, hors maisons groupées, représente 35 % des logements autorisés, et 70 % des logements individuels. C’est donc un marché important, malgré une baisse de 12 % en 2012.Les constructeurs de maisons individuelles occupent 58 % du marché, les architectes 4 %.
La mission rapporte qu’il est à noter que les particuliers qui conçoivent eux mêmes leur maison représentent 27 % du marché. Les constructeurs de maisons individuelles occupent majoritairement la tranche basse du marché (pic de production entre 95 et 125 m2). A l’inverse les architectes occupent la tranche haute ( pic de production de 135 à 175 m2). Les prix au m2 sont significativement inférieurs pour les maisons de constructeurs de maisons individuelles que pour les maisons d’architectes, qui font du « sur mesure ». L’étude de la mission révèle que les primo accédants ont tendance à diminuer au profit des secundo accédants, même dans le bas de la gamme.
Concernant le seuil de 170m2, la mission constate un pic de production juste en dessous du seuil, qui traduit un désir de ne pas avoir recours à l’architecte. L’étude remarque également que les architectes occupent 3 % du marché en dessous du seuil et 13 % au dessus.
Du côté de l’analyse de la qualité technique des maisons, la mission rapporte que les maisons construites par des architectes ont mieux anticipé la RT 2012 que les autres, dans des proportions significatives.
Concernant l’insertion urbaine la mission constate la tendance à la densification des tissus urbains même en secteur rural ce qui devrait favoriser les maisons construites en mitoyenneté ou sur des terrains contraints. L’étude note que de ce point de vue les architectes devraient être en général mieux placés, puisqu’ils font du sur mesure. Ceci dit les constructeurs de maisons individuelles ont tendance à concevoir des maisons de plus en plus adaptables au terrain et aux contraintes urbaines. Concernant la qualité esthétique des maisons, la mission n’a pas jugé possible de se prononcer.
Enfin, la mission estime que les architectes occupent très significativement le secteur de la réhabilitation et de la transformation des maisons existantes.
La mission a également étudié la façon dont les PC étaient instruits, et constaté que lorsque c’est la DDT qui assure l’ADS, ce qui est le cas en zone rurale, les moyens humains diminuant beaucoup, les services ADS ont des priorités (zones sensibles, zones à risque) et ne peuvent regarder en détail tous les permis. Il en va autrement dans les intercommunalités d’une certaine taille où les moyens sont plus généreux. On notera aussi que les nouvelles lois dispensent les pétitionnaires de présenter les plans intérieurs des maisons, ce qui veut dire que la surface de plancher est déclarative, sans que l’instructeur ne puisse vérifier la véracité de la surface déclarée. Compte tenu de la complexité du calcul des surfaces, cela peut poser des problèmes d’exactitude de la surface déclarée par le pétitionnaire, lorsque celui ci ne fait pas appel à un professionnel.
Concernant la définition du seuil, la mission considère qu’il n’est pas raisonnable de considérer la combinaison de la surface de plancher et de l’emprise au sol, qui complique beaucoup les calculs surtout pour les particuliers qui conçoivent eux mêmes leur maison.
Elle préconise donc de s’en tenir à la surface de plancher, mais avec un niveau de seuil correspondant grosso modo à l’équivalent de 170 m2 SHON. Le rapport SP/SHON varie beaucoup selon le type d’immeuble, mais si l’on s’en tient à des maisons individuelles ce rapport est une fonction simple de l’épaisseur des murs et d’un coefficient de forme qui traduit la nature plus ou moins compacte de la maison. Le test a été fait sur des cas théoriques et comparé aux exemples donnés à la mission par les constructeurs de maisons individuelles et par les architectes et par la fédération des artisans coopérateurs. Toutes ces données convergent, pour dire que le rapport est de 0,88 à 0,9 pour des maisons en RT 2012 , soit un équivalent du seuil de 170m2 SHON autour de 150 m2 de SP , ceci lorsque l’épaisseur des murs est de 45cm, ce qui est le cas le plus fréquent. Pour les maisons en RT 2012 avec des épaisseurs de murs entre 32 et 37 cm ( cas beaucoup moins fréquent), le rapport SP/SHON est de 0,92 à 0,94 soit un équivalent SP de 156 à 160 m2.Le rapport en RT 2005 est de 0,92 à 0,95 soit un équivalent de 170m2 SHON autour de 160m2 SP environ. Ces données ne concernent pas l’outremer, où la RT 2012 n’impacte pas l’épaisseur des murs. En outremer le rapport est de 0,94 à 0,97, soit un équivalent SP de 160 à 165 m2.
Compte tenu de ces éléments la mission considère qu’il convient de prendre pour base la législation en vigueur, c’est à dire la RT 2012, et que pour rester dans les équilibres d’origine, et prendre en compte l’essentiel des techniques en vigueur il convient de baisser le seuil à 150 m2 de plancher.
Pour l’outremer la mission préconise un abaissement du seuil à 160 m2.
Cette mesure est conforme aux objectifs de simplification de la réglementation en vigueur, aux objectifs du Grenelle de l’environnement, et au respect de l’équilibre antérieur résultant de la loi de 1977 sur l’architecture. Elle a un impact négligeable sur le coût de la construction.