Le principe de la rareté garant de la crise du logement initié par les décideurs publics…

Le principe de la rareté garant de la crise du logement initié par les décideurs publics…

Si la crise du logement s’éternise, et s’enracine dans la mémoire collective, un nouveau rapport dénonce la politique du logement qui fait défaut depuis de nombreuses années. En dernière date, le plan de relance de la construction qui doit permettre d’enrayer une spirale toujours plus prégnante … Car c’est en périphérie que l’on tente de résoudre des problèmes bien connus. Des prix de l'immobilier très élevés ne justifiant pas la réalité des biens, et de très loin, et toujours la même rengaine, les rabâchages économiques et sociales : manque d'espace et de terrains, demande pour des habitations spacieuses, faible production de logements neufs, hausse des investissements étrangers, hausse du nombre de divorces. La crise s’enracine dans notre mémoire sans nous dévoiler la réalité, celle qui vous permettra d’acquérir un bien méprisable de 70 m2 sur 50 ans dans un quartier défraichi dans une agglomération affreuse loin de toute activité et vous serez riche, riche … Si l’on devait peindre le tableau du logement, il serait assurément noir, car la rhétorique sur les crises du logement trouve son essence dans le règne de la folie en sombrant dans l'irrationalité... comme le jeu de la financiarisation.

Ainsi, le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), l’Inspection générale des affaires sociales (Igas) et l’Inspection générale des finances (IGF) ont établi un rapport où ils avancent 41 propositions qui permettraient selon eux d’économiser 4 milliards par an.

Ordonné en mars 2014 par Cécile Duflot, ex ministre du Logement et Bernard Cazeneuve, ministre de l’Economie et des Finances à l’époque, le rapport a été remis en été dernier. Divulgué en cette fin de mois de janvier 2015 par le journal ‘’Les Echos’’ le 30 janvier, le rapport soulève que montre que les multiples aides au logement « ne sont pas à la hauteur des attentes ». Les trois institutions : Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), Inspection générale des affaires sociales (Igas) et Inspection générale des finances (IGF), qui avaient pour mission de mener une réflexion approfondie sur l’efficacité économique de la politique du logement, ne tergiversent pas avec les mesures mises en place depuis plusieurs années par les politiques. Mais loin de se contenter de pointer ce qui fait mal, les auteurs avancent 41 propositions qui permettraient d’économiser 4 milliards par an en rythme de croisière.

Les auteurs du rapport ont identifié 4 grandes sources de problème.

1- Les particularités du produit « logement » en font un champ d’intervention publique légitime mais complexe.

- Le marché du logement se caractérise par des imperfections nombreuses liées à la nature du bien « logement »

Trois marchés distincts :

* Marché locatif

* Marché de l’acquisition

* Marché des travaux

Les imperfections de marché identifiées correspondent aux situations potentielles de faible concurrence entre offreurs, au manque de transparence sur les prix et asymétries d’information, à la difficile évaluation du bon prix et des risques, aux coûts de recherche et de transaction qui affectent les mobilités aux barrières à la production.

- L’équilibre de marché se réalise naturellement à des prix élevés dans les zones en tension

Une offre structurellement rigide et une faible élasticité (positive) au prix. Contre une demande structurellement dynamique sur des localisations attractives, solvabilisée, et une faible élasticité (négative) au prix.

2- Les pouvoirs publics consacrent d’importantes ressources à la politique du logement mais peinent à en assurer la cohérence.

- La France consacre plus de 2 % de sa richesse nationale à la politique du logement.

- Les ressources consacrées à la politique du logement augmentent en moyenne d'1% par an sur la période 2012-2017. Cette évolution masque l'extinction de certains dispositifs et la montée en charge d'autres.

- L’éclatement des responsabilités en matière de logement et l’approche par compartiments posent problème à plusieurs égards. Une orientation plutôt à la demande qu’à l’offre. Subventions : Aides à la construction de logements sociaux, aides à la rénovation urbaine, aides à l’amélioration de l’habitat, prestations sociales (aides personnelles), outils fiscaux, produits de financement (prêts au logement social, à l’accession), outils juridiques.

- Les objectifs multiples que se fixe la politique du logement entrent souvent en contradiction entre eux. En effet, le logement est marqué par la volonté des particuliers d’accéder à certains secteurs, puis sitôt installés de s’opposer à toute nouvelle construction ou arrivée. Une volonté de maintenir des loyers modérés dans le parc privé est contradictoire avec l’objectif de production d’une offre locative neuve, qui nécessite des rendements attractifs, ou avec l’objectif d’une augmentation de la qualité moyenne du parc. L’objectif de maximisation du nombre de constructions neuves est contradictoire avec la concentration des moyens publics sur les zones en tension, où l’intervention publique par unité est plus coûteuse. L’objectif d’offrir au maximum de ménages modestes une solution de logement dans le parc social est contradictoire avec l’objectif de mixité dans ce même parc. L’objectif de lutte contre l’étalement urbain, porté par l’État, et celui de lutte contre la surdensité, poursuivi par la majorité des communes, ne permettent pas de déterminer où l’offre nouvelle doit être prioritairement développée. Plus largement, l’objectif de décentralisation de la politique de planification urbaine est contradictoire avec la volonté de l’État de maintenir une politique du logement active.

- L’absence de connaissance précise des besoins peut sans doute conduire à surestimer le nombre de logements à construire. L’objectif de 500 000 logements par an se fonde sur des travaux anciens (Mouillart, 2007).

Ainsi, l'objectif de 150 000 logements sociaux qui le compose reflète des besoins réels mais non quantifiés.

L’objectif de 500 000 logements n'est pas en ligne avec celui fixé pour le Grand Paris (70 000 logements par an en IdF). Le scénario central réalisé par le CGDD évalue pour sa part la demande potentielle de logements à 332 000 par an sur la période 2015-2020.

- Des limites statistiques et la diversité des enjeux locaux rendent hasardeux le pilotage de cette politique par un objectif national. Les données disponibles ne permettent pas aujourd’hui de préciser ni d’anticiper la localisation, la taille et le prix des logements nécessaires pour répondre à la demande potentielle des ménages. Ce constat est ancien et réitéré depuis plusieurs années. Par ailleurs, la focalisation des acteurs sur un objectif de constructions neuves ne permet pas d’appréhender les enjeux tout aussi importants de réhabilitation et de rénovation. Or les besoins sont très différenciés selon les territoires. De plus, l’État ne connaît pas précisément le nombre de logements achevés chaque année et semble avoir sous-estimé le niveau des constructions sur les dernières années (de 28% en 2011 et de 18% en 2012). Dans ces conditions, il est difficile d’établir un diagnostic fiable du déséquilibre entre l’offre et la demande.

3- Au vu des fonds publics engagés, les résultats de la politique du logement ne sont aujourd’hui pas à la hauteur des attentes.

- Malgré les fonds consacrés au logement, des situations localisées de déséquilibre semblent s’être durablement installées. En effet, depuis le début des années 2000, les prix de cession des logements connaissent une évolution déconnectée de celle des revenus. De fortes disparités territoriales, marquées par la coexistence de zones tendues et détendues. Augmentation modérée des loyers (+3 % par an, rythme équivalent au PIB).... mais plus rapide que l’évolution du revenu des locataires qui se paupérisent. L’offre locative apparaît insuffisante.

- Les moyens ne sont pas suffisamment concentrés sur la réponse aux besoins connus les plus urgents. Une difficulté à retenir une approche unifiée des zones de tension et qui se heurte à des logiques de volume. Les incitations à l’investissement locatif ne coïncide qu’imparfaitement avec les besoins : Taille des logements et Gammes de prix.

- Les dispositifs de soutien à la demande peuvent faire l’objet de captations et générer des phénomènes inflationnistes. Dans les années 90, 50 à 80 % de l’aide versée aurait été absorbée en hausse de loyer. De plus, l’aide publique conduit à une augmentation des prix des constructions neuves, dont bénéficient les vendeurs de terrain et des intermédiaires.

- Si l’effet déclencheur de certains dispositifs semble avéré, d’autres n’excluent pas des effets d’aubaine.

- Le manque de fluidité produit des phénomènes de rétention et de rente d’une part, de fragilisation et d’exclusion d’autre part. L’envolée des prix de cession peut encourager les phénomènes de rétention foncière et immobilière. Et constitue un enrichissement passif des ménages qui sont déjà propriétaires incités par la vacance en raison d’un faible rendement locatif. Le niveau des prix implique de puissants effets de transferts de ressources entre les générations.

- Les obstacles rencontrés proviennent largement de la rigidité de l’offre, qu'aggrave le cadre fiscal, juridique et de gouvernance. La Rareté du foncier résulte des choix publiques, et le logement ne constitue pas une priorité pour certains décideurs publics. Taxation lourde des transactions entrainant la rétention.

4- L’État doit renforcer le caractère redistributif de ses politiques et poursuivre leur rééquilibrage en faveur de l’offre.

- Les dispositifs de soutien à la demande devraient faire l’objet d’une modération prolongée et d’un ciblage accru.

- Le rééquilibrage en faveur d'une politique de l'offre adaptée aux besoins doit être poursuivi avec des objectifs clarifiés. Concentration des outils existants sur la production d’une offre adaptée. Incitation à la mobilité. Mobilisation prioritaire de leviers non budgétaires.

- Les mesures proposées s’insèrent dans une contrainte budgétaire tenant compte de l’objectif de redressement des comptes publics.