En matière de logement, certaines règles changent en 2015…

En matière de logement, certaines règles changent en 2015…

Comme souvent, une nouvelle année annonce de nouvelles règles, aussi bien législatives que normatives. Panorama parmi celles qui impacteront le logement.

Sur le logement, le Pinel en lieu et place du Duflot… Annoncé par le Premier ministre le 29 août 2014, le dispositif d’investissement locatif Duflot laisse place au Pinel, il vise à relancer la construction et notamment à favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones tendues. Un dispositif Pinel plus souple et mieux adapté aux besoins et à la diversité des investisseurs est donc proposé afin d’accroître l’attractivité de l’investissement locatif intermédiaire auprès de ces derniers.

La réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire est réformée en profondeur :

La durée de l’engagement de location conditionnant le bénéfice de la réduction d’impôt est actuellement de neuf ans. Afin d’adapter le dispositif à une plus grande diversité d’investisseurs, il est proposé de donner la possibilité d’opter pour un engagement initial de six ou neuf ans. Les investisseurs pourront ensuite proroger cet engagement jusqu’à 12 ans, par périodes de 3 ans. Corrélativement, l’avantage fiscal sera modulé en fonction de la durée. Ainsi, les investisseurs bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans.

Les conditions tenant à la mise en location du logement seront assouplies, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs descendants ou ascendants, sans interruption de l’avantage fiscal, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.

Les aménagements concernant la durée de l’engagement bénéficieront également aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). De plus, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs sera portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée. Les mesures s’appliqueront à compter du 1er septembre 2014.

L’avantage est calculé sur le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré. Ces mesures s’appliquent « aux acquisitions, aux constructions et aux souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014 », indique l’article 5 de la loi de finances. Par ailleurs, les propriétaires bailleurs réalisant un investissement à partir du 1er janvier 2015 pourront bénéficier de la modularité du dispositif Pinel, mais également louer leur bien à un ascendant ou un descendant tout en continuant à bénéficier de l’avantage fiscal. Comme avec le Duflot, les loyers sont limités (entre 8,69 et 16,72 euros du mètre carré selon la localisation du bien) tout comme les ressources des locataires (par exemple, 36 831 euros par an pour une personne seule vivant en banlieue parisienne).

Eco-PTZ : responsabilité aux entreprises réalisant les travaux

Texte concerné : Décret n° 2014-1437 du 2 décembre 2014 « relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens » et Arrêté du 2 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 mars 2009 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens (NOR: ETLL1420785A)

Paru au JO le décret concerne la responsabilité d’attester l’éligibilité des travaux de rénovation des logements financés par l’éco-PTZ. Passant des banques aux entreprises. A compter du 1er janvier 2015, ce sont désormais les entreprises qui réalisent les travaux, soit des entreprises qualifiées Reconnu Garant de l’Environnement (RGE), qui ont cette responsabilité. Un formulaire type devis doit être rempli et signé par l’artisan qui atteste que les travaux sont éligibles avec l’aide de l’Etat. L’arrêté propose donc dans son annexe un « Formulaire type – Devis », par lequel l’entreprise certifiera « sur l’honneur », qu’elle est, d’une part, qualifiée RGE, et que d’autre part, elle réalisera bien les travaux ouvrant droit au PTZ. Ce document, que l’emprunteur remettra à sa banque, devra contenir le descriptif des travaux prévus et fera apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque entreprise pour les travaux qu’elle réalise et les éventuels travaux induits. L’ensemble des devis détaillés associés devra y être joint. Dans un délai de deux ans après l’obtention du prêt, l’emprunteur devra ensuite soumettre à sa banque le descriptif des travaux éligibles effectivement réalisés et les éventuels travaux induits, leur montant définitif, signé par chaque entreprise ainsi que l’ensemble des factures détaillées associées. Les banques restent chargées d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur et l’éligibilité formelle du dossier. En cas de déclaration erronée de la part d’une entreprise, celle-ci est passible d’une amende équivalente à 10% du montant des travaux indûment déclarés éligibles. Les entreprises ont la possibilité de faire appel à un tiers certificateur pour se décharger de cette responsabilité.

Le PTZ dans l’ancien

Texte concerné : Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015

La loi de finances 2015 détaille les modalités du rétablissement du prêt à taux zéro (PTZ+) pour le premier achat d'un logement ancien au 1er janvier prochain. Accordé sous condition pour toute demande d’offre de prêt réalisée à compter du 1er janvier 2015, le PTZ sera octroyé aux ménages souhaitant acquérir un bien à rénover énergétiquement dans une commune de moins de 10 000 habitants. Les travaux devront être réalisés au plus tard, trois ans après l’achat du bien. Enfin, la quotité du PTZ, c’est-à-dire, la part du prêt à taux zéro, ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.

TVA à 5,5 % étendue aux quartiers prioritaires

Texte concerné : Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015

Cette mesure présentée dans le budget 2015 et s’inscrivant dans le plan de relance pour le logement touche quelque 1 300 quartiers prioritaires pour faciliter l’accès à la propriété dans les zones sensibles. À partir du 1er janvier 2015, les acquéreurs bénéficieront d’un taux de TVA à 5,5 % pour l’achat d’un premier logement neuf. Ce dispositif s’applique aux 1 300 quartiers prioritaires et à leurs alentours proches. Ce dispositif déjà en vigueur dans 500 quartiers en réhabilitation urbaine définis par l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) est étendue à partir du 1er janvier 2015, aux 1 300 quartiers prioritaires, répartis sur 700 communes de la politique de la Ville. Le dispositif s’applique également sur une bande de 300 mètres autour des quartiers sensibles. Cette nouvelle carte géographique remplace les divers zonages précédents, comme les zones urbaines sensibles (ZUS) et les zones franches urbaines. Elle a été déterminée en fonction du revenu des habitants, comparé au revenu médian de référence. Dans les quartiers concernés, plus de la moitié de la population vit avec moins de 11 250 €/an. Le dispositif de taux réduit de TVA est cumulable avec le prêt à taux zéro. Les mesures d’assouplissement du PTZ+ entreront en vigueur au 1er octobre 2014.

Quartiers prioritaires de la politique de la ville : la liste officielle publiée

Textes concernés : Décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements métropolitains ; Décret n° 2014-1575 du 22 décembre 2014 relatif aux modalités de détermination des quartiers prioritaires de la politique de la ville particulières aux départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à la Polynésie française ; Décret n° 2014-1751 du 30 décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et en Polynésie française

Les décrets du 30 décembre fixent la liste officielle des quartiers prioritaires de la politique de la ville, prévue par l’article 5 de la loi n°2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine (voir aussi notre article).

Donations de terrains et logements moins taxées, sous condition

Texte concerné : Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015

Les propriétaires de terrains à bâtir qui le donnent en pleine propriété à un membre de leur famille entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, bénéficieront d’une exonération de droits dans la limite de 100.000 euros. Précision importante : les personnes qui bénéficient de cette donation devront pour se faire s’engager à construire un logement sur le terrain reçu dans les quatre ans qui suivent la donation.

La loi de finances 2015 a prévu la mise en place d’un autre abattement, cette fois pour les donations de logements neufs (sous réserve qu’ils n’aient jamais été occupés). Son montant devrait être variable selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire (qui reçoit). Il devrait ainsi atteindre 100.000 euros pour une donation en ligne directe (entre grand-parent, parent, enfant et petit-enfant) et en faveur du conjoint ou du pacsé ; 45.000 euros si le bénéficiaire est le frère ou la sœur ; 35.000 euros pour les autres bénéficiaires.

Cet abattement exceptionnel sera aussi limité dans le temps. Il entrerait en vigueur au 1er janvier 2015, et ne concernerait que les donations de logements dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2104 et le 31 décembre 2016. En outre, la donation devrait intervenir dans les trois ans après l’obtention du permis de construire de l’immeuble.

Nouveau zonage territorial

Texte concerné : Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation (NOR: ETLL1417102A)

Le nouveau zonage territoriale impacte quelque 1 850 collectivités locales. 670 communes déclassées (environ 700 000 habitants concernés), mais uniquement en B1 ou B2 (aucun déclassement en zone C) et 1 180 communes reclassées (plus de 10 millions d’habitants concernés).

Ainsi, depuis le 1er janvier 2015, le zonage module le bénéfice des aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le « Borloo ancien », le prêt locatif intermédiaire, la TVA réduite en zone Anru, les dispositifs liés à la promotion HLM et l’appréciation des plafonds de ressources pour les nouveaux logements intermédiaires détenus par les organismes HLM dans le cadre de leur service d’intérêt économique général.

Une nouvelle Agence nationale du contrôle du logement social (Ancols) dès le 1er janvier 2015. Ce nouvel établissement public de l’Etat, issu de la fusion de l’Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction (Anpeec) et de la Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos), répond au besoin d’unifier le contrôle et d’évaluer de manière plus globale l’action de l’ensemble des opérateurs du logement social. Permettant plus de transparence et d’efficacité sur un périmètre élargi, il sera un outil de contrôle, d’évaluation et d’étude plus adapté à l’évolution du secteur du logement social.

Regroupant 150 collaborateurs, cette agence nationale du contrôle du logement social aura pour missions de :

- contrôler l’ensemble des acteurs du secteur, notamment l’action des groupes constitués autour des Comités interprofessionnels du logement ou des groupes HLM ;

- gérer les suites données à ces contrôles ;

- évaluer l’efficacité des acteurs, en réalisant des études transversales ou ciblées ;

- assurer la production annuelle de données statistiques et financières ;

- assurer la publication de ses rapports d’évaluation et de contrôle.

Vente de logements : les bailleurs sociaux limités au 1er janvier 2015

Texte concerné : Décret n° 2014-1648 du 26 décembre 2014 relatif aux normes de performance énergétique minimale des logements collectifs faisant l’objet d’une vente par un organisme d’habitation à loyer modéré

A compter du 1er janvier 2015, un décret paru au Journal Officiel interdit la cession de logements sociaux dont la consommation énergétique dépasse les 330 kw/h d'énergie primaire par mètre carré et par an. Cette mesure ne concerne pas les logements en cours de cession.

Le gouvernement met ainsi l'accent sur les logements verts. En marge du projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, un décret publié le 28 décembre 2014 interdit la vente de logements sociaux dont la consommation énergique dépasse le seuil de 330 kw/h, niveau de consommation qui correspond à la limite basse de la catégorie E du diagnostic de performance énergétique.

Entretien et contrôle technique des ascenseurs : mise à jour des contrats

Texte concerné : Décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs

Les dernières dispositions du décret du 7 mai 2012 concernent la mise à jour des contrats d’entretien au plus tard le 1er janvier 2015. L’objectif est de renforcer la sécurité des appareils en fluidifiant les règles concurrentielles du marché de l’entretien des ascenseurs et d’améliorer la qualité de cet entretien ainsi que celle des contrôles techniques. Une clause de résiliation est introduite dans les contrats d’entretien, facilitant le changement de prestataire à l’occasion de travaux importants.

Feux de cheminée à Paris : interdiction levée...

La combustion de bois était interdite à Paris depuis 2007, sauf quand il s'agissait d'un chauffage d'appoint ou pour son agrément. L'interdiction de tous les feux de bois en foyers ouverts devait être appliquée à partir du 1er janvier 2015 (arrêté préfectoral de mars 2014). Début décembre, le ministère de l'Ecologie a décidé de revenir sur cette interdiction.

Jusqu'à présent on pouvait utiliser sa cheminée à Paris, à condition qu'elle ne soit pas la principale source de chauffage de son logement (arrêté inter-préfectoral No 2007-1590 du 24 septembre 2007 ).

Un arrêté du préfet de la région Ile-de-France, pris au nom de la lutte contre les émissions de particules fines, prévoyait de bannir, à compter du 1er janvier, tous les feux de bois en foyers ouverts, à Paris et dans 435 communes environnantes. Cet arrêté avait été pris en mars à la suite d'un très fort épisode de pollution. Il ne prévoyait aucune sanction.

Début décembre, le ministère de l'Ecologie est intervenu auprès du préfet pour lui demander de supprimer cette interdiction. Selon la préfecture, le Conseil de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST) de Paris vient d'émettre "un avis favorable" à une modification de l'arrêté dans la capitale.

Pour autant, il n'y aura pas de nouvel arrêté tant que les CoDERST des sept autres départements de la couronne francilienne, qui ont prévu de se réunir entre le 6 et le 13 janvier, n'auront pas rendu leurs propres avis, ajoute la préfecture.