En matière d’urbanisme, certaines règles changent aussi en 2015…

En matière d’urbanisme, certaines règles changent aussi en 2015…

2ème volet consacré, comme souvent à l’aube d’une nouvelle année, aux nouvelles règles, aussi bien législatives que normatives qui émergent. Panorama parmi celles qui impacteront l’urbanisme.

Permis de construire : le délai de validité passe de 2 à 3 ans

Texte concerné : Décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable

Un décret prolonge d’un an les délais de validité des permis de construire, mais aussi des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. Le dispositif ne s’applique qu’aux autorisations en cours ou accordées en 2015 et aux autorisations ayant déjà fait l’objet avant le 30 décembre 2014 d’une prorogation. En pratique, cela signifie que les travaux devront commencer dans le délai de trois ans suivant la date de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme et ne pas être interrompus pendant plus d’un an passé ce délai. A défaut, l’autorisation d’urbanisme sera caduque.

Mobilisation du foncier public en faveur du logement : les établissements publics de santé peuvent aussi céder leurs terrains

Textes concernés : Décret n°2014-1741 du 30 décembre 2014 relatif aux conditions d’aliénation des terrains du domaine privé des établissements publics de l’Etat, ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, prévues à l’article L. 3211-13-1 du Code général de la propriété des personnes publiques en vue de la réalisation de programmes de construction de logements sociaux ; Décret n°2014-1743 du 30 décembre 2014 relatif à l’élargissement de la liste des établissements publics de l’Etat mentionnée à l’article L. 3211-13-1 du Code général de la propriété des personnes publiques aux établissements publics de santé

Les établissements de santé intègrent la liste des établissements publics autorisés à céder leurs biens à un prix inférieur à leur valeur vénale pour permettre la construction de logements sociaux. Les établissements de santé peuvent céder les biens relevant du domaine privé (ou dont la gestion leur a été confiée par la loi). Le montant de la décote pour le prix de cession est plafonné à 30% de la valeur vénale du terrain cédé lorsque la situation financière de l’établissement présente certaines conditions d’endettement.

Le droit de visite du titulaire du droit de préemption urbain précisé

Texte concerné : Décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014 fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme

Décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d’être demandés au propriétaire d’un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme

Objet : liste des documents susceptibles d’être demandés par le titulaire du droit de préemption au propriétaire d’un immeuble ayant fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner.

Entrée en vigueur : les dispositions du I de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme entrent en vigueur le lendemain de la publication du décret.

Les dispositions du II de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction issue du présent décret, sont applicables aux déclarations d’intention d’aliéner prévues à l’article L. 213-2 du même code reçues à compter du 1er janvier 2015 par le titulaire du droit de préemption.

Notice : l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, modifié par l’article 149 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que « le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat ».

Le présent décret fixe la liste limitative des documents qui peuvent être demandés au propriétaire par le titulaire du droit de préemption.

Le Décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014 fixe les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme

Objet : conditions de la visite d’un bien ayant fait l’objet d’une déclaration d’aliéner par le titulaire du droit de préemption urbain.

Entrée en vigueur : le présent décret est applicable aux déclarations d’intention d’aliéner prévues par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme reçues à compter du 1er janvier 2015 par le titulaire du droit de préemption.

Notice : l’avant-dernier alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, issu de l’article 149 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que « le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret».

Le présent décret précise les conditions dans lesquelles le titulaire du droit de préemption demande à visiter le bien. Cette demande doit être formulée par écrit et notifiée au propriétaire, au notaire ou à son mandataire. S’il accepte la demande de visite, le propriétaire doit notifier son acceptation dans un délai de huit jours à compter de la réception de la demande de visite. La visite doit alors être réalisée dans le délai de quinze jours à compter de la réception de l’acceptation de la visite.

Le propriétaire peut refuser expressément la visite, dans le délai de huit jours après la réception de la demande. L’absence de réponse du propriétaire dans un délai de huit jours vaut refus tacite de la visite.

La fiscalité de l’aménagement réformée

Texte concerné : Article 28 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010

Seconde étape de l’entrée en vigueur de la réforme de la fiscalité de l’aménagement avec la suppression obligatoire de cinq participations d’urbanisme en faveur de la taxe d’aménagement , à savoir : la participation pour raccordement à l’égout (PRE), la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement (PNRAS), la participation pour voirie et réseaux divers (PVR), la participation des riverains pour création de voies en Alsace et Moselle, et enfin le versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Désormais, le dispositif de financement de l’aménagement comprendra donc : la taxe d’aménagement (TA), le projet urbain partenarial (PUP), le financement en zone d’aménagement concertée (ZAC), la participation pour réalisation d’équipements publics exceptionnels (PEPE), le versement pour sous-densité (VSD), auxquels s’ajoute la redevance pour création de locaux de bureaux en Ile-de-France.

Un nouveau taux pour la redevance d’archéologie préventive

Texte concerné : arrêté du 19 décembre 2014 portant fixation du taux de la redevance d’archéologie préventive (NOR: MCCC1430371A)

Par arrêté du 19 décembre 2014, le gouvernement a fixé le nouveau montant de la redevance d’archéologie préventive pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015. Il est institué une redevance d’archéologie préventive due par les personnes, y compris membres d’une indivision, projetant d’exécuter des travaux affectant le sous-sol et qui :

• Sont soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l’urbanisme ;

• Ou donnent lieu à une étude d’impact en application du code de l’environnement ;

Ou, dans les cas des autres travaux d’affouillement, sont soumis à déclaration administrative préalable selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. En cas de réalisation fractionnée, la surface de terrain à retenir est celle du programme général des travaux. Le taux de la redevance d’archéologie préventive, tel que prévu par le II de l’article L. 524-7 du code du patrimoine, est fixé à 0,53 euro par mètre carré pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Fin de la garantie intrinsèque en VEFA

Texte concerné : Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement

Les promoteurs immobiliers ont l’obligation légale de garantir l’achèvement des travaux, en cas de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les vendeurs en l’état futur d’achèvement seront tenus de fournir une garantie financière extrinsèque pour toutes les opérations qui feront l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2015. Pendant la période transitoire qui leur est laissée pour se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires, les promoteurs pourront toujours continuer à proposer une garantie intrinsèque d’achèvement, si les conditions en sont réunies.

On parle de garantie extrinsèque lorsqu’ un organisme tiers paie à la place du vendeur, et de garantie intrinsèque lorsque c’est le vendeur qui assure lui-même cette protection sur ses deniers. Même si des améliorations ont été apportées à la garantie intrinsèque (le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 avait modifié le régime de la garantie intrinsèque en précisant ses conditions), quand un promoteur fait faillite, ses clients n’ont plus de recours pour financer les travaux restant.

Un nouveau Code de l’expropriation

Textes concernés : Ordonnance n°2014-1345 du 6 novembre 2014 relative à la partie législative du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et Décret n° 2014-1635 du 26 décembre 2014 relatif à la partie réglementaire du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’ordonnance n° 2014-1345 du 6 novembre 2014, publiée au Journal officiel du 11 novembre 2014, constitue la partie législative du nouveau code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle actualise le code, en tenant compte des évolutions intervenues depuis 1977, notamment dans le domaine de l’environnement. Le nouveau code de l’expropriation entrera en vigueur le 1er janvier 2015.

L’article L.1110-2 du nouveau code de l’expropriation maintient la distinction entre la déclaration d’utilité publique relative à des opérations relevant du code de l’expropriation et celle relatives à des opérations ayant une incidence sur l’environnement. Ces dernières sont régies par le code de l’environnement.

L’article L.1110-2 du nouveau code de l’expropriation précise que ce code régit également les enquêtes publiques qui ne sont pas préalables à une déclaration d'utilité publique, qui sont régies par des textes particuliers, par exemple le code de la voirie routière, et pour lesquelles il est fait renvoi au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.