Les loyers moyens ont progressé de 0,6% tous types de biens confondus entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014
Le réseau d'agences immobilières Century 21 (filiale de Nexity avec 900 agences en France) a publié un baromètre du marché de l’immobilier locatif au 1er semestre 2014. Il en ressort qu’en France, les loyers moyens ont progressé de 0,6% tous types de biens confondus entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014. Dans le même temps, l’inflation augmentait de 0,7%. En euros constants, les loyers ont donc reculé de 0,1% au niveau national.
Les 4 et 5 pièces en habitat collectif, qui représentent 5% du marché locatif, sont les seuls logements dont les loyers ont augmenté plus que l’inflation (+6%). Toutes les autres locations proposées sur le marché ont vu en moyenne leur loyer enregistrer une baisse de -1,2% par rapport à l’inflation.
L’indice IRL a évolué de 0,6% entre le 1er trimestre 2013 et le 1er trimestre 2014. Bien que cet indice ne régisse que les baux en cours, il est intéressant de constater que les loyers à la relocation se sont calés sur cette évolution. Ainsi, le marché continue de s’autoréguler et démontre l’inutilité du dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ALUR.
Il est à noter qu’à Paris, les loyers moyens progressent de 0,28%, soit une variation relative à l’inflation de -0,4%.
L’Ile-de-France, en revanche, voit ses loyers moyens reculer par rapport au 1er semestre 2013, puisqu’ils s’établissent à -0,3%, soit une baisse relative à l’inflation de -1%.
Enfin, certaines grandes villes ont vu leurs loyers moyens augmenter par rapport à l’inflation, comme Nantes (+1,3%), Lyon (+0,7%) et Marseille (+0,4%). A l’inverse, d’autres communes ont enregistré des baisses plus ou moins importantes comme Bordeaux (-0,5%), Montpellier (-1,4%), Strasbourg (-1,6%), Toulouse (-3,4%) et Rennes (-5,5%).
Le contexte économique a poussé les bailleurs à modérer leurs loyers malgré un surcroît de travaux de rafraîchissement réalisés pour la relocation (+5,5%).
En effet, la demande est moins soutenue que les années précédentes. Selon l’Observatoire CLAMEUR, le taux de mobilité est passé de 26,6 à 25,2, atteignant le niveau le plus bas de ces quinze dernières années ; le stock de logements vacants dans notre réseau a, quant à lui, augmenté de 12%.
Dans l’ensemble, le taux d’effort moyen des locataires est en recul et passe de 26,3% à 25,3% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014.
Qui sont les locataires ?
Les locataires de moins de 30 ans, qui composaient 50,3% des entrants il y a un an, ne représentent plus que 48% des nouveaux entrants, soit une part en baisse de -4,5%. Il s’agit d’une population qui, touchée par la morosité économique, rechigne à déménager et choisit soit de rester locataire, soit de rester hébergée au sein du foyer familial.
A l’autre bout de la pyramide des âges, la part des retraités progresse parmi les nouveaux locataires (+5,6% pour les 60-70 ans et + 2,5% pour les plus de 70 ans entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014).
Qui sont les propriétaires bailleurs ?
Premiers au classement : les retraités, qui détiennent un quart des investissements locatifs.
Deuxièmes en tête du peloton : les employés et ouvriers qui voient leur proportion augmenter de 14,3%. Ils représentent désormais 1/5è des investisseurs, et se situent au-dessus des cadres moyens qui n’en représentent que 17,5%.
A l’inverse, les cadres supérieurs et professions libérales ne représentent que 12% des nouveaux bailleurs et voient leur proportion reculer de 14% en deux ans.
Ainsi, la pierre représente un placement sécurisant pour les retraités et les employés ouvriers, mais ne convainc plus les cadres supérieurs par sa rentabilité ou sa fiscalité. Ces derniers préfèrent, devant l’inquiétante législation actuelle, se tourner vers d’autres domaines d’investissement.
ÉVOLUTION DES LOYERS MOYENS PAR TYPOLOGIE DEPUIS 12 MOIS FRANCE ENTIERE
§ Entre mai 2013 et mai 2014, l’inflation a augmenté de 0,7%.
§ Le loyer des studios (qui représentent 24,5% des nouvelles locations) a diminué de 0,8% soit une baisse relative à l’inflation de -1,5%.
§ Les 2 pièces, qui représentent 39% du marché, ont vu leur loyer moyen augmenter de 0,7% soit l’équivalent de l’inflation.
§ Les 3 pièces ont reculé de 0,3% soit une baisse relative à l’inflation de -1 %.
§ Les 4 pièces ont augmenté de 6,4%, soit une hausse totale relative à l’inflation de 5,7%. Ils ont ainsi rattrapé leur niveau de 2008.
§ Les 5 pièces ont augmenté de 7,6%, soit une hausse relative à l’inflation de 6,9%.
§ Le loyer moyen des maisons a diminué de 0,8% soit une baisse relative à l’inflation de -1,5%.
ÉVOLUTION DES LOYERS MOYENS SUR 10 ANS FRANCE ENTIERE
Les studios et 1 pièce
En dix ans, le loyer des studios et 1 pièce passe de 386 € à 445 €, soit une augmentation de 15,3%. L’inflation durant cette période est de 16,8%. Sur dix ans, l’évolution du loyer des studios et 1 pièce se situe en-dessous de l’inflation (-1,5%).
Les 2 pièces
En dix ans, le loyer des 2 pièces passe de 494 € à 558 €, soit une augmentation de 12,9%. Sur dix ans, l’évolution du loyer des 2 pièces est inférieure de 3,9% à celle de l’inflation.
Les 3 pièces
En dix ans, le loyer des 3 pièces passe de 618 € à 680 €, soit une augmentation de 10% qui se situe sous le seuil de l’inflation. L’évolution du loyer des 3 pièces est donc inférieure de 6,8% à celle de l’inflation.
Les 4 pièces
En dix ans, le loyer des 4 pièces passe de 734 € à 839 €, soit une augmentation de 14,3%. Sur dix ans, l’évolution du loyer des 4 pièces est inférieure de 2,5% à celle de l’inflation.
Les 5 pièces
En dix ans, le loyer des 5 pièces passe de 915 € à 955 €, soit une augmentation de 4,3%. Sur dix ans, les 5 pièces sont les biens qui augmentent le plus modérément. Leur évolution est inférieure de 12,5% à celle de l’inflation.
TAUX D’EFFORT DES LOCATAIRES SUR 10 ANS
Le taux d’effort est le rapport entre loyer et revenu.
§ Pour louer un studio en 2004, le taux d’effort était de 21,7%. En 2014, ce taux d’effort est passé à 20,9%, en baisse de 3,7%.
§ Pour louer un 2 pièces en 2004, le taux d’effort était de 26,9%. En 2014, ce taux d’effort diminue de 8,5%. Il atteint désormais 24,6%.
§ Pour louer un 3 pièces en 2004, le taux d’effort était de 28,1%. Il recule et atteint désormais 26,2%, soit une baisse de 6,8%.
§ Pour les 4 pièces, le taux d’effort sur dix ans diminue en passant de 27,2% à 26,9%, soit une baisse de 1,1%.
§ Pour les 5 pièces et plus, le taux d’effort passe de 27,5% en 2004 à 26,4% en 2014, soit une baisse de 4%.
Au total, pour louer en France, quel que soit le type de bien, le taux d’effort moyen diminue, et passe de 26,3% du revenu à 25,3% sur dix ans (soit un recul de 3,8%). La baisse des loyers est particulièrement significative sur les 18 derniers mois, impactant directement le taux d’effort des ménages.
REVENUS DES LOCATAIRES ENTRANTS DEPUIS 12 MOIS
§ Entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014, les revenus des locataires entrants ont progressé, exception faite pour les locataires de studios et 1 pièce.
§ Le revenu des locataires entrant dans un studio a en effet reculé de 0,8%.
§ Le revenu des locataires entrant dans un 2 pièces a augmenté, en revanche, de 2,5%.
§ Le revenu des locataires entrant dans un 3 pièces a progressé de 1,6%.
§ Le revenu des locataires entrant dans un 4 pièces a évolué de 5%.
ÉVOLUTION DE LA POPULATION DES NOUVEAUX LOCATAIRES
Évolution selon l’âge et les revenus § La majorité des locataires a moins de 30 ans (48%), et les revenus dont elle dispose ont baissé de 3,5%.
§ La proportion des 30 à 40 ans a augmenté de 2,8% parmi les nouveaux locataires. Leurs revenus ont également augmenté de 4,9%.
§ La part des 40 - 50 ans parmi les nouveaux locataires a augmenté de 5,2% et présente des revenus moyens stables (+0,9%).
§ La proportion des locataires âgés entre 50 et 60 ans continue de progresser (+ 5,2%) ; en revanche, leurs revenus sont en baisse de 12,8%.
§ La part des locataires entre 60 et 70 ans poursuit son évolution et augmente de 5,6% (elle avait déjà progressé de 9,2% entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013).
§ Enfin, la proportion des plus de 70 ans s’est élevée de 2,5%. On constate que les moins de 30 ans ont tendance à rester dans leur foyer familial, et que lorsqu’ils louent, ils présentent des revenus qui ont diminué dans une proportion plus forte que la baisse observée sur les loyers. A l’inverse, les 50 – 60 ans sont une population de locataires entrants en nette hausse dans le parc locatif privé, malgré un fort recul de leurs revenus.
