Une évidence sur la forte corrélation entre l’efficacité énergétique d’un bien et la variation de son prix de vente.
En parcourant plusieurs études sur la relation entre performance énergétique des biens et le marché de l’immobilier, le Plan Bâtiment Durable a synthétisé les différentes conclusions montrant que immobilier et valeur verte sont en adéquation, aussi bien à l’étranger qu’en France, pour le secteur résidentiel comme pour le secteur tertiaire.
A l’heure où les politiques tentent d’insuffler une transition énergétique, la différence de valeur entre des biens immobiliers équivalents mais à performance environnementale différente continuera de s’accentuer, avec un double effet de dévalorisation des biens peu performants et de revalorisation des biens performants.
Dès lors, la notion de valeur verte immobilière apparaît de plus en plus comme une évidence à l’heure de la réduction des consommations énergétiques, de la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ainsi, le Plan Bâtiment Durable a présenté un rapport dans lequel est présenté , en deux grands chapitres. Le premier s’ouvre sur un panorama des études existantes sur la valeur verte en France et à l'étranger et le deuxième se porte sur des définitions essentielles de cette nouvelle donne pour l'investissement immobilier.
Dans le premier chapitre, ‘’PANORAMA DES TRAVAUX EXISTANTS SUR LA VALEUR VERTE’’, concernant le secteur résidentiel en France, le dossier fait référence à l’étude publiée en septembre 2013 par l’association DINAMIC (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture), émanant du Conseil supérieur du notariat et de la chambre des notaires de Paris.
Elle est la première, en France, à se fonder sur des données constatées (tirées des bases de données notariales BIEN et PERVAL) et démontre qu’une valeur verte des maisons individuelles se profile dans le paysage immobilier, sur la base de l’analyse du prix en fonction des Diagnostics de Performance Energétique.
Les résultats de l’étude montrent l’impact de l’étiquette énergie en pourcentage du prix équivalent au prix du bien de référence classé D (par rapport au prix des biens classés A, B, C d’une part, E, F ou G d’autre part), sur la base des ventes de maisons individuelles sur la période 2010-2011. Les résultats sont présentés pour chaque étiquette énergie (les étiquettes A et B étant regroupées en une seule catégorie), en fonction de la zone climatique.
Pour les maisons agrémentées de l’étiquette énergie A ou B, le prix de vente est de 14 à 27% supérieur au prix de vente d’une maison équivalente comportant l’étiquette énergie D selon les régions ;
Pour les maisons comportant l’étiquette C, cette différence est de +10 à +15% selon les régions ;
Pour les maisons comportant l’étiquette E, elle est de - 7 à - 16% selon les régions ;
Pour les maisons comportant l’étiquette F, elle est de - 10 à - 22% selon les régions ;
Pour les maisons comportant l’étiquette G, elle est de - 13 à - 28% selon les régions.
Pour corroborer cette analyse, le Plan Bâtiment Durable a également présenté une étude menée par la Commission Européenne concernant l’impact des diagnostics de Performance Energétique sur les prix de vente et de location des bâtiments résidentiels dans différents pays européens. Les conclusions présentées dans cette étude montrent une forte corrélation entre l’efficacité énergétique d’un bien et la variation de son prix de vente. Ainsi, l’étude concernant la France s’est portée sur les régions lilloise et marseillaises. Elle y révèle que pour la ville de Marseille le passage d’une classe de performance énergétique à la classe supérieure (par exemple de la lettre C à la lettre B sur l’étiquette énergie) augmente le prix de vente d’un bien de 4,3% (mais il existe une très forte incertitude sur les maisons). Pour la ville de Lille, la même amélioration de la performance énergétique augmente le prix d’un bien de 3,2%. Cette augmentation est plus marquée dans les ventes de maisons individuelles que d’appartements.
Toujours dans ce même chapitre, le rapport du Plan Bâtiment Durable, concernant le parc tertiaire, a pu mettre en évidence un indicateur annuel de l’immobilier vert en France par IPD, société internationale dédiée à la mesure de performance et de risque pour l’immobilier institutionnel. Cet indicateur relève l’existence d’une valeur additionnelle sur des immeubles verts tertiaires, en comparant la performance financière des immeubles verts à celle des immeubles non verts. Selon l’indicateur IPD de l’immobilier vert en France en 2011, publié en mai 2012, la performance financière des immeubles verts est supérieure à celle des immeubles non verts, et cet écart est plus important qu’en 2010.
En 2010, le rendement global affiché des immeubles verts était de 100 points de base (soit 1 point de pourcentage) supérieur à celui des immeubles non verts Haut de gamme. En 2011, il était de 110 points de base (7,4% pour les immeubles verts contre 6,3% pour les immeubles non verts Haut de gamme).
Le rendement en capital, qui traduit « la prise de valeur d’une année sur l’autre, nette des dépenses en capital », est lui aussi plus fort pour les immeubles verts en 2011, pour deux raisons :
- « Les valeurs locatives de marché ont augmenté de 0,5% pour les immeubles verts alors que celles des immeubles non verts Haut de gamme ont baissé de 0,2% ».
- « Le taux potentiel, qui exprime le risque de l’actif, est de 5,9% pour les immeubles verts alors qu’il est de 6,5% pour les immeubles non verts Haut de gamme. Les immeubles verts affichent ainsi un taux attractif par rapport aux autres produits. Ce taux est en augmentation pour les immeubles non verts (+0,1 point) alors qu’il diminue pour les immeubles verts (- 0,3 point) en 2011. Ceci indique l’anticipation par les experts d’une croissance de valeur plus forte pour les immeubles verts. »
Et qu’en est-il de la valeur verte à l’étranger ? Le dossier du Plan Bâtiment Durable fait état du rapport « Business case for green buildings, a review of the costs and benefits for developers, investors and occupants », World Green Building Council, 2013 qui a permis de dresser un bilan général des coûts et bénéfices financiers liés à la construction et à l’exploitation des bâtiments à forte performance environnementale. Le rapport conclut à « un argument économique de plus en plus convaincant en faveur des bâtiments verts ».
Le Plan Bâtiment Durable révèle aussi l’étude de la Commission Européenne, précédemment évoquée, montre que la valeur verte immobilière prend également son essor dans d’autres pays d’Europe. Les mêmes analyses que celles qui ont été menées en France ont été menées dans plusieurs villes ou régions en Autriche, en Belgique, en Irlande et au Royaume-Uni.
Le seul marché pour lequel il a été impossible d’établir une relation positive entre le passage à la catégorie énergétique supérieure et l’augmentation de la valeur d’un bien est celui de la région d’Oxford au Royaume-Uni (sachant qu’il existe de possibles biais statistiques sur ce marché).
Pour toutes les autres villes ou régions dans lesquelles des tests statistiques ont été effectués, une relation positive entre l’amélioration de la performance énergétique et le prix de vente ou de location du bien a été systématiquement mise en évidence.
Le dossier synthétise aussi plusieurs études sur la valeur verte menées au plan national dans divers pays, notamment aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Suisse et au Canada, dans lesquelles les conclusions montrent à l’existence d’une valeur verte immobilière pour les marchés concernés. Des études statistiques comparant plusieurs centaines d’immeubles labellisés Energy Star ou LEED aux États-Unis ont montré que les immeubles de bureaux bénéficiant d’une labellisation environnementale ont, en tendance et toutes choses égales par ailleurs, un loyer, un taux d’occupation et une valeur de revente plus élevés que les bureaux non certifiés. En Suisse, une maison ayant obtenu la certification Minergie 2 se revend de 4 à 14 % plus cher qu’une maison comparable non certifiée.