L’obligation de souscrire une assurance non occupant pour le copropriétaire bailleur
La Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a fait entrer de nouvelles obligations légales en matière d’assurance en copropriété. Comme l’assurance multirisque, l’assurance au titre de leur responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs a été rendue obligatoire.
Selon l’article 9-1 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965 créé par la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO ». Cette assurance a pour vocation de couvrir entre autres les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de location responsable. Elle offre aux propriétaires bailleurs une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance propriétaire non occupant comble ainsi le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété. De plus, elle permet de couvrir la responsabilité du propriétaire non occupant en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien. Elle garantit aussi sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers dans le cadre de l’assurance dite « recours des voisins et des tiers ».
Rappelons que la Loi ALUR complète l’article 7, g dans la loi du 6 juillet 1989 qui précise qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance habitation, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de s’assurer contre les risques locatifs. La loi Alur lui donne alors la possibilité de souscrire une assurance pour compte.
Après un délai d’un mois à compter de la mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette assurance est régie par le Code des assurances (Code des assurances : L.112-1) ; elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majorée dans la limite d’un montant fixé par décret, est récupérable par le bailleur (par douzième à chaque paiement du loyer). Cette prime est mentionnée sur l’avis d’échéance et sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance doit être remise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur doit, dans un bref délai, résilier l’assurance souscrite. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. Il est précisé que l’assurance pour compte vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de location pour défaut d’assurance.
En ce qui concerne la copropriété, le syndic a donc pour obligation de faire voter un contrat d’assurance de responsabilité civile concernant le syndicat des copropriétaires. Ce contrat d’assurance est obligatoire et voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (Code des assurances : L.112-1).
Par ailleurs, en cas de refus d’une entreprise d’assurance de souscrire un tel contrat, les copropriétaires ou le syndicat peuvent saisir le Bureau central de tarification (BCT) afin qu’il désigne une entreprise (article L.215-2 du code des assurances). Dans ce cas, le BCT fixe le montant de la prime d’assurance moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. Le BCT peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État, déterminer le montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré.
Source : LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (JORF n°0072 du 26 mars 2014 page 5809 - texte n° 1)
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