Et quid des règles d’urbanisme : du PLU au PLUI, SCOT,...
Alur étant adopté, après avoir présenté les mesures phares comme celle qui vise à cadrer les loyers, celle qui consiste à construire dense doit notamment doit passer par moderniser le champ des règles d’urbanismes. 3 volets visent à moderniser les documents d’urbanisme :
En favorisant les plans locaux d’urbanisme intercommunaux :
À l’heure actuelle, les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’exercent pas de plein droit la compétence d’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU).
Seules 64 % des communes sont actuellement couvertes par un document d’urbanisme.
Uniquement 14 communautés d’agglomération et 175 communautés de communes exercent actuellement la compétence PLU intercommunal.
Or, la réalité du fonctionnement et de l’organisation des territoires fait de l’intercommunalité l’échelle pertinente pour coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacements.
Pour affronter les questions d’étalement urbain, de préservation de la biodiversité, d’économie des ressources ou de pénurie de logements, telles qu’elles se posent aujourd’hui, le niveau communal n’est plus le mieux approprié. Enfin, l’intercommunalité, par la mutualisation des moyens et des compétences qu’elle permet, exprime et incarne la solidarité entre les territoires.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) instaure le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités (communautés de communes et d’agglomération) selon les modalités suivantes :
- ce transfert intervient au terme d'un délai de trois ans suivant la promulgation de la loi, afin de laisser aux intercommunalités et aux équipes municipales le temps de se préparer ;
- un mécanisme de minorité de blocage permet aux maires de reporter le transfert de la compétence PLU au niveau intercommunal s’ils rassemblent un quart des communes représentant au moins 20 % de la population d’une communauté ;
- une clause de revoyure prévoit que le conseil communautaire et les communes délibèrent sur le transfert de compétence au niveau intercommunal à chaque fois qu’il est renouvelé (un transfert volontaire entre chaque renouvellement reste également possible, selon ces nouvelles modalités) ;
- avant le délai de trois ans prévu par la loi, les modalités de transfert de compétences actuellement prévues par le code général des collectivités territoriales demeurent.
Jusqu’à présent, il revenait aux partisans du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de se mobiliser et faire campagne. Désormais, l’intercommunalité est la règle, et non plus l’exception. Pour s’y opposer, les maires devront rassembler 25 % des communes et représenter au moins 20 % de la population, ils devront expliquer pourquoi ils s’opposent au transfert de la compétence au niveau intercommunal, etc.
Le dispositif créé est à la fois volontariste et suffisamment souple pour s’adapter aux communautés dans leur grande diversité et ne pas déposséder les élus de leur faculté à exercer leurs compétences, en particulier cette prérogative essentielle que sont les autorisations d'urbanisme. L’intercommunalité vise à coordonner l’action des communes, non à se substituer à elles.
Pour faciliter l’élaboration des premiers PLUI, la loi rend aussi facultative l’intégration des plans locaux de l’habitat et des plans de déplacement urbain dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI).
En renforçant la participation des citoyens en amont des projets :
Le développement de la concertation dans les prises de décisions publiques constitue un enjeu de premier plan. Il permet de placer le citoyen au cœur de la conception des politiques d'urbanisme, qui le concernent au quotidien, et ainsi de respecter pleinement le principe de participation du public défini dans la Charte de l'environnement.
Le droit actuel prévoit la réalisation d'enquêtes publiques en fin de procédure. Or, la concertation préalable est essentielle à l’acceptation du projet et permet de limiter les risques de contentieux.
Il existe déjà des procédures de participation du public pour les projets et documents d’urbanisme ayant une incidence importante sur l'environnement. Ainsi, un débat public doit être organisé pour les projets d'aménagement ou d'équipement à fort impact environnemental (construction d’autoroute, de ligne ferroviaire...). Pour l'élaboration ou la révision des documents d'urbanisme (Scot, PLU) et la création de zones d’aménagement concerté (Zac), une concertation doit être menée pendant toute la durée de l’élaboration du projet.
La loi Alur instaure une modalité de concertation, dès l’avant-projet et tout au long de la procédure, qui constitue une alternative très efficace à l’enquête publique qui arrive parfois trop tardivement pour prendre en compte dès l’origine du projet l’ensemble des incidences de ce dernier sur son environnement.
En clarifiant la hiérarchie des normes dans les documents d’urbanisme :
Le schéma de cohérence territorial (Scot) est garant de la cohérence des politiques publiques. C’est un outil de planification qui coordonne les différentes politiques sectorielles composant la vie d’un territoire (habitat, déplacement, développement commercial, etc.).
Dans un contexte de multiplication de normes supérieures qui s’imposent à la fois au Scot et au plan local d’urbanisme (PLU), le risque d’incohérences augmente, entraînant des risques juridiques de plus en plus nombreux.
Dans un souci de simplification, le Gouvernement fait du Scot l’unique document intégrant les documents de rang supérieur. Les élus qui élaborent leur PLU n’auront plus que le Scot à examiner pour assurer le lien juridique entre le PLU et les normes supérieures.
Le Scot voit son rôle intégrateur renforcé, le PLU se référant à ce document sera juridiquement sécurisé. De plus, afin que l’intégration des différents documents soit plus rapidement effective, il est prévu que le délai pour la mise en compatibilité du PLU avec le Scot soit :
- d’un an si la mise en compatibilité nécessite une évolution mineure ;
- de trois ans si une révision est nécessaire.
La loi Alur crée deux nouvelles obligations pour le Scot :
- une analyse du potentiel de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, pour limiter la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers et favoriser la densification en tenant compte des formes urbaines et architecturales ;
- un diagnostic agricole du territoire, qui complète le diagnostic économique et prend spécifiquement en compte l’impact de l’activité agricole sur l’ensemble de l’économie du territoire à moyen terme, afin de mieux préserver le foncier, les exploitations agricoles et leurs conditions de fonctionnement.
Enfin, le rôle du Scot comme document pivot de l’aménagement commercial est conforté. Le document d’aménagement commercial (DAC) est supprimé, au bénéfice du document d’orientation et d’objectifs, qui précise les orientations relatives à l’équipement commercial et artisanal. Il définit dès lors les localisations préférentielles des commerces en prenant en compte les objectifs de revitalisation des centres-villes, de maintien d’une offre commerciale diversifiée de proximité, permettant de répondre aux besoins courants de la population tout en limitant les obligations de déplacement et les émissions de gaz à effet de serre.
Ainsi, ces conditions d’implantation devront privilégier la consommation économe de l’espace, notamment en entrée de ville, par la compacité des formes bâties, l’utilisation prioritaire des surfaces commerciales vacantes et l’optimisation des surfaces dédiées au stationnement.