Un sillon pour un projet ‘’hors normes d’un projet de rénovation urbaine – Un nouveau ‘’Sillon de Bretagne’’
Si le 31 janvier dernier à Saint-Herblain la journée aura été marquée par la présence du Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, qui en a profité pour préciser les contours du nouveau plan de renouvellement urbaine, elle aura été marqué aussi par l’inauguration d’un projet hors norme de réhabilitation urbaine, le ‘’Sillon de Bretagne’’.
Retour sur ce Projet de Rénovation Urbaine :
Construit au début des années 70, Le Sillon de Bretagne est la plus grande HLM de l'Ouest de la France et constitue un quartier à lui seul. Dès sa réalisation, cet immeuble souffre de sa démesure. Il fait l’objet d’une première mutation au cours des années 80, transformant les logements des étages 16 à 28 en bureaux. L’'immeuble est également équipé de nouveaux ascenseurs extérieurs modifiant notablement le profil de l'ensemble afin d'améliorer l'accessibilité aux logements.
L’élaboration du projet inauguré aujourd’hui a débuté dès 2006. S'en suivent trois années d’études et de concertation avec les habitants et partenaires, invités à s’exprimer sur l’état des lieux de leur quartier, ses dysfonctionnements, ses atouts, ses perspectives. Cette démarche de participation à l’élaboration du projet s’est concrétisée par la tenue de nombreuses réunions publiques ouvertes aux habitants et de plusieurs ateliers thématiques.
La singularité de l’immeuble-quartier du Sillon de Bretagne tient au fait que, bien que constituant un quartier prioritaire du Contrat Urbain de Cohésion Sociale de l’Agglomération Nantaise, ce territoire n’est pas classé en Zone Urbaine Sensible. Dans ce contexte, et grâce à l’action conjuguée de la Communauté Urbaine Nantes Métropole et de la Ville de Saint-Herblain, le ministre du Logement et de la Ville a, par décision du 8 novembre 2005 retenu l’inscription du Sillon de Bretagne au Programme de Rénovation Urbaine, par dérogation prévue à l’article 6 de la loi de programmation pour la Ville du 1er août 2003.
Le Sillon est intégré à la nouvelle génération de projets ANRU et fait l'objet d'une mise en œuvre opérationnelle durant la période 2011-2015. L’Etat accorde un financement au projet ANRU de 24,27 millions d’euros sur un projet global de près de 100 millions d’Euros. Au-delà de la requalification d’un immeuble, c’est celle de tout un quartier qui s’amorce avec le lancement de la rénovation du Sillon de Bretagne à Saint-Herblain.
9 février 2009 : est signée avec l’ANRU, une convention* pour requalifier en profondeur ce géant.
Le projet de rénovation retenu permet de moderniser l'immeuble, désenclaver le quartier et diversifier la population résidente avec un leitmotiv : redonner une nouvelle identité au "Sillon de Bretagne" et en finir avec la mauvaise image qui lui collait à la peau.
Juin 2011 : après cinq ans, les travaux commencent. Pour Harmonie habitat, qui a pris comme support le travail de concertation réalisé avec ses locataires, c'est la satisfaction de pouvoir bientôt proposer une performance énergétique exemplaire sur ce type de construction sans augmentation de loyers..
En s’appuyant sur sa mixité d’usage (logements et bureaux) initiée dès 1984, une opération partenariale de développement économique s’inscrit dans le programme, avec la constitution d’un pôle immobilier tertiaire de plus de 20 000 m2.
Un bâtiment hors normes pour une réhabilitation hors normes :
Près d’un kilomètre de long et 80 mètres de haut, le Sillon de Bretagne est un bâtiment hors normes avec une SHON de 107 420 m2. Construit au début des années 70, il se compose alors de 909 logements, abritant près de 2 500 habitants, soit l’équivalent d’une petite ville. Après une première réhabilitation (1984-1987) qui permit de transformer 14 000 m2 de logements en bureaux, le programme de rénovation actuel, conventionné par l’ Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), comprend la transformation de 93 logements supplémentaires en bureaux, mais aussi la création d’équipements publics de proximité.
Au total, en janvier 2014, le Sillon de Bretagne, c’est :
- 21000 m2 de bureaux
- 628 logements
- Une médiathèque, un pôle petite enfance, un pôle santé, un pôle emploi
Soit près de 3 300 personnes qui vivent ou travaillent dans l'immeuble du Sillon !
Des objectifs ambitieux
• La réintégration de l’immeuble du Sillon dans un système urbain qualifié, le sortant de son isolement physique et foncier
• Le « retournement » de l’immeuble du Sillon de Bretagne de sorte à repositionner les espaces privatifs donnant sur le parc et offrir une vraie façade publique en front de l’avenue de l’Angevinière
• Le réaménagement du fonctionnement du quartier
• La diversification des fonctions urbaines avec l’importation des pôles publics et le retournement de l’entrée des bureaux
• L'isolation thermique par l’extérieur et l’installation d’un système de production d’eau chaude solaire
• Le développement d’un pôle d’activité économique d’envergure
• L’accessibilité des équipements publics
• La proposition d’une nouvelle offre de logements, adaptée aux personnes à mobilité réduite, prompte à assurer une mixité sociale et de peuplement.
Le projet retenu permet de réhabiliter l'ensemble des logements et des parties communes tout en ouvrant davantage le bâtiment sur son environnement et son quartier. La transformation de logements en bureaux conforte l'attractivité économique du site quand, parallèlement, un grand passage est ouvert sur le parc de Bagatelle afin d'affirmer sa vocation publique. Des cheminements sont créés et les espaces publics repensés.
Un projet complexe de 3 ans impliquant 12 chantiers simultanés :
Détails d'une rénovation XXL avec ses habitants
Afin d’engager une transformation durable de l’immeuble, Harmonie Habitat, propriétaire et bailleur du Sillon de Bretagne, a choisi de réhabiliter profondément l’ensemble des logements et des parties collectives. Avec pour objectif permanent le confort de ses locataires, l’ambition est de faire de l’immeuble un Bâtiment Basse Consommation, offrant une réduction des charges locatives significative.
Les façades et les toitures :
Une nouvelle enveloppe sera posée sur l’immeuble avec des fenêtres mixtes PVC/alu de couleur anthracite et des volets roulants en aluminium sur toutes les fenêtres.
La partie basse, aujourd’hui en béton peint en blanc, sera recouverte d’un bardage en aluminium avec, derrière, un isolant de 16 cm. Les fenêtres seront posées sur la face extérieure de la façade ancienne afin d’éviter d’avoir des rebords qui permettent aujourd’hui aux pigeons de se poser.
Toutes les étanchéités de terrasses seront refaites et accueilleront 735m2 de panneaux solaires pour assurer 50% de la production d’eau chaude sanitaire. Cette solution offre ainsi, outre une meilleure isolation, une pérennité supérieure à celle d’un simple ravalement, tout en améliorant l’isolation thermique.
Les travaux dans les logements :
Le confort des locataires est un des premiers objectifs de la réhabilitation. Les 3500 fenêtres existantes sont toutes remplacées par des fenêtres à double vitrage.
Les logements sont équipés d’un nouveau système de production d’eau chaude, produite à 50% par énergie solaire, et de radiateurs à robinets thermostatiques.
En fonction de leur état, les appareils sanitaires des salles de bains sont remplacés. Les sols et les peintures des salles de bain et des cuisines sont refaits à neuf.
Les portes palières de tous les logements sont remplacées par de nouvelles portes équipées de serrures 3 points et d’un bon niveau acoustique et thermique.
Les travaux dans les parties communes :
De la porte extérieure, en passant par les murs, sols et plafonds, tous les halls sont rénovés. Ces travaux se sont déroulés de manière à laisser un passage permanent des locataires vers leurs appartements. Les ascenseurs sont eux aussi rénovés durant les travaux, plusieurs services ont été mis à la disposition des locataires : aide au portage, lieux de repos, etc.
21 logements PMR :
Harmonie habitat a tenu à ce que des logements spécialement adaptés aux personnes à mobilité réduite soient créés. Construits dans les locaux libérés par l’ancien centre médical, ces logements sont aujourd’hui totalement attribués. Typologie des logements créés : 8 T1bis; 2 T2; 8 T3; 3 T4
Un projet qui corrige les faiblesses du bâtiment :
La surconsommation d’énergie avait trois causes principales :
- Des façades mal isolées, et peu étanches à l’air.
- Des radiateurs non réglables (alors que la plupart des appartements sont traversants, d’où une forte différence de température entre les façades nord et sud).
- Production de l’eau chaude sanitaire de chaque logement par des ballons électriques.
Le projet a donc pour but de travailler sur chacune de ces sources de déperdition :
- L’enveloppe du bâtiment est entièrement refaite.
- Les radiateurs sont équipés de robinets thermostatiques.
L’eau chaude sanitaire est produite par un système semi-collectif qui couple énergie solaire et chaudière gaz grâce aux 735m2 de panneaux solaires installés sur les toitures terrasses de l’immeuble.
Le bâtiment atteint le niveau d'un label BBC neuf, une performance exceptionnelle !
Avant rénovation, le bâtiment consommait 175 Kwhep/m2/an. La rénovation du bâtiment permet d'aller bien au-delà de l’objectif initial estimé à 117Kwhep/m2/an (réduction de 30 %). En effet, après transformation, le bâtiment vise une consommation de 48 Kwhep/m2/an, soit une performance exceptionnelle pour un bâtiment rénové de cette ampleur. C’est en effet le niveau exigé pour les bâtiments BBC neufs.
Résultat : une consommation d’énergie divisée par trois
Un projet qui tire parti des qualités du bâtiment :
- L’importance des surfaces vitrées permet de capter les apports solaires hivernaux.
- La consommation d’énergie est importante mais limitée par la compacité constructive du bâtiment.
- Le bâtiment bénéficie d’une bonne inertie (structure plancher - murs en béton).
La mixité d’usages de l’immeuble, initiée en 1984, a complexifié le montage de l’opération.
Le partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d’Epargne, Harmonie Investissements Immobiliers et la SEML Loire Océan Développement a permis la conception d’une opération originale, facilitant la rénovation et la création d’un espace de bureaux de plus de 20 000m2.
Une société a été constituée avec la SAS Sillon Tertiaire qui, avec un apport de 800k€ de la part des actionnaires, a permis une levée de fonds complémentaires de 6.5 Millions d’Euros.
Ce programme représente un investissement de près de 13 Millions d’Euros, soit 18% du budget d’intervention sur l’immeuble.
Cette opération de développement économique a été déterminante. Sans ce montage, il n’aurait probablement pas été possible de porter le projet de rénovation urbaine.
Il convient par ailleurs de souligner que l’ampleur du volet économique de ce projet le positionne comme la première opération économique d’envergure impulsée au niveau national dans le cadre de la Rénovation Urbaine.
A terme, ce pôle économique de bureaux devrait accueillir plus d’une centaine d’entreprises représentant au moins 1 200 emplois. A ce jour plus de 700 salariés travaillent déjà au quotidien au sein des Bureaux du Sillon.
L’ensemble des bureaux du Sillon constitue un des pôles tertiaires majeurs de l’agglomération nantaise dont l’attractivité est incontestable, notamment du fait de la qualité de sa desserte. Les surfaces sont louées 95 Euros HT du m2 par an. Un nouveau hall d’accès à tous les bureaux a été aménagé avenue de l’Angevinière, en face de la station de tramway « Sillon de Bretagne ».
Un projet élaboré pour et avec ses habitants :
Une concertation globale et continue menée par la Ville :
Dans le cadre du projet de rénovation urbaine, la Ville de Saint Herblain a, dès l’origine, eu à cœur d’informer et de recueillir l’avis des habitants. Depuis 2006, la Ville a mis en place une démarche de participation des habitants du quartier. Des outils d’information et de communication sur le déroulement du projet ont été créés et diffusés régulièrement.
Au-delà des actions évènementielles spécifiques (feu d’artifice, fêtes de quartier, construction du géant d’osier...), la Ville a mis en place des lieux et moyens d’échanges plus constants : des réunions publiques annuelles présidées par le maire et les élus concernés, une lettre d’information « Sillon Demain » diffusée régulièrement aux habitants afin de présenter les chantiers en cours et à venir, ainsi qu’un site internet dédié permettant une information globale et actualisée sur l’actualité du projet.
181 appartements ont été supprimés : 114 transformés en bureaux ou équipements publics et 67 démolis. Pour Harmonie Habitat, assurer le confort des locataires pendant les travaux et accompagner les relogements, a constitué la première des priorités.
Le confort des locataires :
C'est en concertation avec des groupes d’habitants et de riverains, qu'un long travail sur les abords de l’immeuble a été mené. Au programme : mise en place de colonnes enterrées en remplacement des locaux poubelles, attribution d’une place de stationnement pour chaque logement, nouveaux espaces verts et cheminements, éclairage repensé...
Pour limiter l’espace dédié au stationnement, un parking silo de plusieurs niveaux a été créé au sud de l’immeuble et mis à disposition des locataires en octobre 2013.
Le relogement : accompagner les familles, une priorité :
Suite aux déconstructions et changements d’usage, 153 ménages ont été accompagnés pour leur relogement. Coordonnées par le comité technique de relogement (CTR), quatre bailleurs sociaux se sont engagés pour gérer le relogement des ménages concernés par la destruction de logements : Harmonie Habitat, Atlantique Habitation, LNH et la SAMO.
Une charte de relogement, signée par les bailleurs et les associations représentant les locataires, a permis d'encadrer et de garantir un traitement équitable et bienveillant sur tous les dossiers. Cette charte de relogement garantit notamment :
§ la prise en considération, par entretiens individuels, des souhaits et des besoins des locataires
§ la prise en charge totale des coûts de déménagement
§ le plafonnement des hausses de loyers à logement équivalent
§ la proposition de logements équivalents en termes de confort et d’entretien
§ la dispense d’un nouveau dépôt de garantie
§ la possibilité d’une assistance pour le déménagement
§ la possibilité d’un soutien technique et psychologique pour les personnes âgées, handicapées, isolées, à mobilité réduite...
§ jusqu’à 5 propositions de logements répondant à leurs attentes avec la possibilité du double relogement, en cas de délai pour emménager dans un logement neuf en cours de construction.
Ainsi, sur les 153 ménages concernés :
§ 47 ménages ont souhaité rester et être relogé au Sillon
§ 106 ménages ont été relogés dans le parc social des bailleurs partenaires, en majorité sur Saint-Herblain.
Cette opération a permis à Harmonie Habitat de travailler sur le parcours résidentiel des ménages et de leur proposer des logements mieux adaptés aux évolutions de la composition du ménage Du point de vue de l'accompagnement social, cette opération de relogement a été pour certains locataires une opportunité d’adapter le nouveau logement à l’actualité des besoins et des moyens de leurs familles et l’occasion de mettre en œuvre des solutions pertinentes pour les situations sociales les plus critiques.
La seconde phase d'accompagnement va consister désormais, conformément au règlement de l'ANRU, à proposer un nouveau déménagement dans un logement neuf ou conventionné depuis moins de 5 ans à la moitié des locataires concernés.
Aucune augmentation de loyer :
Ce bâtiment a vu sa façade entièrement refaite. L’ensemble des menuiseries a été remplacé et un complexe d’isolation extérieure a été rapporté, protégé par une vêture en bardage d’aluminium. L’enveloppe complète du bâtiment ainsi refaite, permet un niveau d’isolation optimisé. Le système de chaufferie collective existant a été conservé, seuls des robinets thermostatiques ont étéposés afin de permettre une meilleure modulation de la température ambiante. La production d’eau chaude est assurée à 50% par capteurs solaires posés sur les terrasses supérieures de l’ensemble.
Le cahier des charges initial de la réhabilitation du Sillon affichait un objectif de réduction de la consommation énergétique de 30%. Le travail avec l’équipe de maîtrise d’œuvre a permis de démontrer que l’isolation par l’extérieur permettait d’atteindre une consommation de 50 kwh/m2/an, soit le niveau BBC Neuf.
Pour atteindre cette performance, Harmonie Habitat a décidé d’abonder le financement de l’opération de 3M d’€ et a mis en place, à l’issue d’une concertation avec les associations de locataires, un système de participation sur la base des économies générées en termes de charge. Le montant de cette participation sera vérifié au bout de deux ans de fonctionnement pour être adapté à la réalité de la consommation énergétique. Le montant ainsi arrêté sera fixe pour une durée de quinze ans.
Harmonie Habitat a pris l’engagement de maintenir les loyers à leur niveau actuel. Les économies de charges seront réparties en parts égales entre le bailleur et les locataires.
Explication du principe pour un T3 En 2011, le montant annuel des charges de chauffage s'élevait à 752 €. En 2014, les charges de chauffage des locataires passeront de 752 € par an à 339 € par an soit une économie de 413 €. Cette économie sera répartie à parts égales : Au bénéfice du locataire, avec une réduction de 206€ à la participation au surcoût des travaux, cette seconde part de 207€ étant plafonnée en fonction de la taille du logement, soit à 276€ annuels pour un T3.
La combinaison des actions engagées par les différents acteurs et partenaires du projet, pour un montant global de près de 100 millions d’euros, permettra, d’ici 4 ans, une transformation radicale du quartier du Sillon et de son image. Le budget d’intervention sur l’immeuble et ses abords portés par Harmonie habitat est d’un montant de 62, 9 M€ (Annexe n°4).
Le Projet de Rénovation Urbaine concerne un grand nombre d’acteurs. Trois Maîtres d’Ouvrage majeurs s’investissent sur ce projet: Harmonie habitat , la ville de Saint-Herblain et Nantes Métropole. La réhabilitation de l’immeuble et ses abords est traité par Harmonie Habitat.
La Ville de Saint-Herblain a en charge trois projets : La reconstruction du complexe sportif de l’Angevinière, l’aménagement du parc de la Savèze et la construction d’un nouveau groupe scolaire. L’aménagement de deux parvis le long de l’avenue des Thébaudières et de l’avenue de l’Angevinière sera réalisé par Nantes Métropole.
Les abords du Sillon :
Si l’immeuble a fait l’objet d’une rénovation en profondeur, c’est l’ensemble du quartier qui va se transformer au cours des prochaines années et connaître des mutations lourdes. Les équipements publics sont repensés afin de mieux répondre aux attentes des habitants. Une école est en cours de construction au cœur du projet urbain afin de regrouper les élèves du quartier et de réunir les conditions d’une plus grande diversité sociale. Parallèlement, des cheminements et voies sont créés afin d’inscrire le quartier dans la ville. Enfin, près de 1 050 logements seront construits à proximité du parc de la Savèze, sur les sites de Bagatelle et de l’Hôpitau, dont plus de 30% de logements sociaux et abordables. Une première phase d’environ 400 logements est actuellement en cours de chantier.
Les travaux
Création du Grand Passage (5) et de deux passages traversants (2 et 8)
C'est LE symbole, s'il en est, de l'ouverture de ce nouveau quartier : la scission du bâtiment en deux parties et la création, de fait, d'un espace traversant dénommé Le Grand Passage. Deux autres ouvertures, celle de l'Angevinière (2) et celle des Thébaudières (8), déjà existantes et plus petites, sont agrandies pour faciliter les flux entre le parc, l'avenue des Thébaudières et l’avenue de l’Angevinière..
« Le Grand passage »
Première phase structurante de cette transformation, les travaux de démolition pour l’ouverture du Grand Passage ont été lancés le 8 juillet 2011.
Cette ouverture, démolissant les logements situés du 17 au 23 avenue de l’Angevinière, offre une nouvelle perspective sur le parc depuis l’avenue de l’Angevinière. Ce passage aménagé, d'une largeur de 56 mètres, facilite l’accès au parc et en affirme sa vocation publique. Il modifie radicalement l’environnement de l’immeuble et de ses abords.
La technique de démolition
1ère phase : dévoiement des réseaux (chauffage, eau, électricité, télévision) en assurant une continuité de service totale 2ème phase : déconstruction intérieure avec tri sélectif des déchets de chantier 3ème phase : démolition par une pelle avec une pince grignoteuse, arrosage pour éviter l’envol des poussières, zone complètement close pour éviter le passage du public
4ème phase : enlèvement des déblais de béton qui pourront être concassés pour servir de remblai sur d’autres parties du chantier.
Les passages de l'Angevinière et des Thébaudières
Chacun de ces passages à une hauteur équivalente à 3 étages. L'agrandissement de ces passages qui a nécessité la suppression de 8 logements facilite les traversées de l’immeuble et lui redonne des échelles piétonnes de proximité.
Implantation de nouveaux équipements
Le nouvel aménagement des équipements publics, déjà présents sur le site, et leur renforcement permet de les ouvrir sur l'ensemble du quartier et de créer de l’animation et de l’activité :
- le pôle «insertion / emploi» (10) rassemble en un même lieu, des services préalablement présents dans le quartier : Maison de l’Emploi, PLIE, Mission Locale ...
- le pôle «petite enfance Méli-Mélo » (13). Extension d'un multi-accueil de 25 places (transfert de la halte-garderie actuelle attenante au Centre Socio culturel), d'une crèche inter-entreprises (15 places) et d'une antenne RAM. L’inauguration a eut lieu le 14 septembre 2012.
- le pôle «social / santé» (11). Création par extension et réutilisation de logements existants. Ce pôle accueille un cabinet de médecine générale (implanté depuis la construction originelle du Sillon, un cabinet de kinésithérapeutes, un cabinet d’infirmières, un centre médico-social et un pôle destiné aux soins à domicile.
- la médiathèque Gao-Xingjian (12). Création par extension – transfert de la bibliothèque du Centre Socio-Culturel et de la ludothèque. Cet équipement renouvelé et agrandi a ouvert ses portes au public en mars 2013.
Ces deux derniers équipements sont disposés de part et d’autre du Grand Passage, afin d’en faire un lieu de vie. Ils apportent ainsi de la continuité aux aménagements. Par ailleurs, le Centre socioculturel existant est agrandi (14) et ouvert sur le parc.
Création de nouvelles aires de stationnement dédiées
Pour desservir les nouveaux services publics en pied d’immeuble, un parking public (3) sera aménagé par Nantes Métropole. Parallèlement, la partie de l’immeuble, le long de l’ avenue de l’Angevinière, dispose d'un parking extérieur réservé aux locataires (6).
Côté parc, un parking silo privatif de 360 places, a été réalisé sur quatre niveaux (7). Il est affecté aux locataires des logements et à ceux des bureaux. Ce nouveau parking permet de réduire de façon conséquente la surface d’espaces extérieurs consacrés au stationnement et donne plus de liberté à l’aménagement des abords de l’immeuble comme du parc.
Réhabilitation de l’immeuble
MAITRISE D'ŒUVRE IN SITU A&E
ET SES CO-TRAITANTS LBLC, ROC, SONING, ISOCRATE J2C EXPERTISE, SOCOTEC, PLBI
Entreprises : Lots Clos et couvert, réhabilitation des logements et des parties communes
MANDATAIRE QUILLE CONSTRUCTION
ET SES CO-TRAITANTS BAUDOUIN, SPIE, POUGET
Entreprise : Lot Ascenseurs OTIS
Résidentialisation des abords
MAITRISE D’OEUVRE FORMA 6
ET SES CO-TRAITANTSIN SITU, TECHNIQUES ET CHANTIERS ZEPHYR, ARTELIA
ENTREPRISE ETPO
LE CONTROLEUR TECHNIQUE SOCOTEC
LE COORDONNATEUR SPS VERITAS
