A l’image du contexte social français, la perception de l’immobilier expose une situation fragmentée et inégalitaire

A l’image du contexte social français, la perception de l’immobilier expose une situation fragmentée et inégalitaire

Le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet a établi une revue de détail sur l’immobilier ancien en 2014. Celle-ci révèle une cartographie représentative à l’image de la société française, fragmentée et inégalitaire.

Si pour le réseau Guy Hoquet, cette enquête constitue tout d’abord une diversité d’offres, elle observe que les divergences se creusent avec des écarts de prix qui dépassent 6 000 € le m2 entre Paris et les villes de moins de 20 000 habitants, un écart qui a doublé en cinq ans.

L’éclairage des franchisés Guy Hoquet et les illustrations de biens vendus zone par zone incarnent cette diversité des marchés immobiliers :

• Paris affiche une très légère baisse de ses prix de 0,8% sur un an, et deux marchés s’y distinguent : celui des biens sans défaut, dont les prix restent élevés, et celui des biens avec défaut qui font l’objet de fortes négociations.

• La petite couronne corrige ses excès et voit des acquéreurs plus frileux mais maintient son niveau d’activité.

• Dans les villes dynamiques, la demande reste forte et les centres- villes reproduisent le phénomène parisien avec des biens à défaut qui pâtissent de délais de vente plus longs.

• Les villes de moins de 20 000 habitants et les zones peu tendues enregistrent une baisse des prix plus importantes (-2,5% en moyenne)

• Les zones rurales où la moyenne des prix de vente enregistrés en 2014 montre une baisse globale de 2,5%, sur le terrain, certains biens font l’objet de négociations faisant baisser les prix parfois jusqu’à 20%.

Paris dessine un marché à deux vitesses

Dans la capitale, où les prix entament une baisse globale, la réalité est plus complexe. Sur le terrain, les agences observent deux marchés se dessiner depuis le début de l’année 2014 : celui des biens sans défaut, aux délais de vente très courts et aux prix qui restent élevés et stables, et les biens « avec défaut » qui voient leurs délais de ventes s’allonger et leurs prix fortement négociés. Les agences parisiennes annoncent un ralentissement des délais de vente à partir de la moitié de l’année ainsi qu’une baisse de l’activité allant pour certains secteurs jusqu’à -10%.

Dans les quartiers plus populaires, les petites surfaces qui étaient la cible des investisseurs se vendent moins : ils étaient 25% des acquéreurs en 2013, à la fin de l’année 2014 ils ne représentent plus que 5%.

Les biens sans défaut partent toujours à 8 000 € le m2 en moins d’une semaine. D’autres peinent plus.

Dans les quartiers plus prisés, les prix commencent également à s’ajuster sur les biens exceptionnels, tandis que les biens à défaut sont clairement sujets à la baisse du prix.

La petite couronne corrige ses excès

Les villes situées aux portes de la capitale, qui avaient vu leurs prix atteindre des sommets ces dernières années, corrigent leurs excès avec des prix en baisse de 3 à 4% dans l’Ouest Parisien, voire de 10% dans certains secteurs comme Les Lilas, qui avaient vu leurs prix exploser. Cependant, l’activité se maintient.

Du côté des vendeurs, seuls les vrais porteurs de projet consentent à mettre leur bien au prix du marché, c’est-à-dire à baisser le prix.

Les zones peu tendues touchées par l’attentisme

Les villes de moins de 20 000 habitants affichent une baisse de prix plus importante que le reste du territoire, en moyenne à -2,5%. Mais certains secteurs sont particulièrement touchés par une baisse des prix importante, allant même parfois jusqu’à -20%. L’activité en nombre de transaction est en légère baisse par rapport à 2013.

Les acquéreurs se montrent très attentistes et ne cèdent qu’aux opportunités de baisses de prix, tandis que les vendeurs qui ont un projet par la suite acceptent d’importantes négociations. La majorité des ventes sont des projets de nécessité (divorces, mutations...).

On observe une baisse importante de l’activité et des prix, entre 10 et 20% dans certains cas. Les acquéreurs restent attentistes et les vendeurs restent rigides.

Dans le secteur, les baisses de prix peuvent aller jusqu’à -25%. Les acquéreurs sont revenus au cours de l’année mais restent attentistes.

Les zones tendues connaissent des situations contrastées

Dans les zones tendues, soit les villes de plus de 20 000 habitants, l’activité se maintient via une demande plus forte. Mais les biens à défaut pâtissent de délais de vente plus longs.

Dans le centre de Lyon, le marché connait des similitudes avec le marché parisien; les beaux biens se vendent rapidement et à des prix qui se maintiennent, tandis que les biens avec défaut sont ouverts à de fortes négociations.

Dans le cadre du marché des biens à défaut, les prix descendent à 3 500 € le m2 dans ce quartier prisé de Lyon. Il y a plus de demande que d’offre dans ce secteur qui est plutôt l’apanage des secondos accédants.

La moyenne des prix des biens vendus en 2014 s’élève à 2700, 3000 euros le m2 en 2014 en centre ville.

A Reims, la baisse des prix est plus franchement entamée, de l’ordre de 4 à 5 %.

A Montpellier, la baisse des prix atteint 3 à 5% mais l’activité reste équivalente à 2013.

Les villes moyennes sont également fortement touchées par l’attentisme

Dans ces villes de plus de 20 000 habitants, l’activité se maintient via une demande plus forte. Mais les biens à défaut pâtissent de délais de vente plus longs.

A Brive-la-Gaillarde, l’activité se maintient mais les baisses de prix sont importantes sur les biens avec travaux. «

A Besançon, le prix moyen avoisine les 1500 € au m2 en 2014. Un T3 estimé à 155 000 € a été vendu en six mois au prix de 100 000 €.

A Chambéry et Aix-les-Bains, les prix se maintiennent sur les appartements et sont en léger recul sur les maisons.

A Saint-Brieuc, les prix entament une décroissance légère (-2 à 3%).