Pour les bureaux, les charges environnementales pèsent en moyenne 24 % du coût d’exploitation d’un immeuble tertiaire

Pour les bureaux, les charges environnementales pèsent en moyenne 24 % du coût d’exploitation d’un immeuble tertiaire

En décembre dernier, l'Observatoire de l’Immobilier Durable a présenté au marché les indicateurs de la performance énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires en 2014.

Les principaux enseignements issus du rapport Baromètre OID 2014 sous le parrainage de Claude LENGLET, Chef de projet Troisième Révolution Industrielle montre, entre 2012 et 2014, une légère baisse des consommations pour les bureaux et les commerces bailleurs. Serait-ce les premiers résultats, visible à grande échelle, des actions de performance énergétique engagées depuis la loi Grenelle ? L'Observatoire de l'Immobilier Durable nous livre son analyse.

Comme chaque année depuis 3 ans, l’équipe de l’OID a collecté les données techniques et environnementales de 5000 bâtiments représentant une surface de plus de 15 millions de m2afin d’offrir au marché de l’immobilier des indicateurs sur l’évolution de la performance énergétique et environnementale du parc tertiaire français.

Bien que l’exercice paraisse fastidieux, le pilotage des consommations est désigné comme un des principaux leviers pour atteindreles objectifs de réduction des consommations énergétiques fixés par la loi Grenelle.

La tendance relative des consommations énergétiques des immeubles tertiaires est à la baisse depuis trois ans. En 2014, les indicateurs en énergie primaire pour les immeubles de bureaux et les centres commerciaux ont diminué en moyenne de 2% malgré un climat plus rigoureux pour la même période. Cette analyse doit être nuancée au regard de l'évolution de l'échantillon depuis 2012.

Ainsi, l’indicateur de consommations énergétiques réelles des bureaux en énergie primaire s’établit pour 2014 à 441 kWhEP/m2.an contre 470 kWhEP/m2.an en 2012. Malgré cette tendance, 58% des immeubles de bureaux se situent toujours en classe E, F et G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Energétique.

On note également qu’un nombre croissant de bâtiments du panel a fait l’objet d'interventions volontaires ou réglementaires telles que la mise en œuvre de certifications (en construction et/ou en rénovation) ou la mise en place d'annexes environnementales. Les précédentes publications1de l’OID ont permis de mieux appréhender les conditions de leurs mises en œuvre. Les prochaines études permettront d'en mesurer les effets.

" Ainsi, nous avons la chance de vivre une période qui prépare de profondes mutations pour le secteur de l'immobilier dans les décennies à venir. Voilà pourquoi dans l'édition 2014 du Baromètre, nous avons souhaité analyser les initiatives qui impacteront l'immobilier de demain." précise Loïs Moulas, Président de l’OID.

Le baromètre 2014aborde différents chapitres sur la Troisième Révolution Industrielle, la réglementation RBR2020- 2050 ou encore la loi de transition énergétique ainsi que les applications et les exemples concrets qu'elles engendrent.

Entre réalité et prospective,Guy Marty – Directeur Général de l’IEIF conclut ce Baromètre 2014 en soulignant « La performance énergétique se situe au carrefour de la contrainte, de l’impératif et du rêve » Ce fragile équilibre sera-t-il respecté dans les années à venir ? Le rêve d'aujourd'hui deviendra-t-il l'impératif de demain ?

INDICATEURS OID 2014 - FAMILLE BUREAUX

La famille Bureaux est constituée d’un panel de près de 900 bâtiments répartis suivant six typologies déterminées en fonction de leur date de construction. cette classification prend ainsi en compte les normes constructives et la réglementation thermique en vigueur à la date de leur réalisation qui correspond à la date de dépôt du permis de construire.

La rénovation d’un bâtiment, en optimisant sa performance énergétique intrinsèque, améliore la consommation énergétique réelle moyenne de sa typologie.

Pour 2014, la collecte des données réalisée sur un échantillon constant d’une centaine de bâtiments, permet à l’oid d’analyser l’évolution des consommations réelles entre 2010 et 2014.

On retiendra que l’échantillon de l’OID en ile-de-France représente 6,3 % du parc de bureaux dans cette même région, elle-même estimée à 52,8 millions de m2 au 31 décembre 2013 par l’ORIE (Observatoire Régionale de l’Immobilier d’Entreprise).

78 % des bâtiments analysés ont une surface utile brute (suB) supérieure à 2 000 m2. la surface moyenne est de 6 180 m2.

L’échantillon présente un niveau moyen de fonctionnalités (présence d’un restaurant d’entreprise dans seulement 10 % des bâtiments, système de refroidissement et gtc pas systématique, ...). La composition de l’échantillon pour l’année 2014 ne montre pas d’évolution notable pour la famille Bureaux.

Les consommations énergétiques réelles des immeubles de bureaux ont reculé de 1,9 % en énergie primaire et 0,1 % en énergie finale. Les indicateurs 2014 pour la famille bureaux confirment la tendance identifiée en 2013. L’immeuble de bureaux en france se situe en moyenne à la classe E de l’étiquette énergie du DPE.

les tendances des consommations en énergie par typologie de bâtiment sont également confirmées. les bureaux les moins énergivores (en énergie finale et énergie primaire) sont les bureaux « années 2005 » et « années 1980 ».

Enseignements divers :

L'OID constate que les bâtiments haussmanniens ont un classement tout à fait différent selon que l’on utilise l’énergie finale ou l’énergie primaire. cette singularité est due à l’utilisation, pour plus de 75 % de ces immeubles, des énergies fossiles ou des réseaux de chaleur.

Il constate également que les bureaux d’une surface inférieure à 5 000 m2 sont moins énergivores avec des consommations en moyenne inférieures de 5 %. en effet, les immeubles de plus petite taille ont généralement une meilleure compacité et des niveaux de fonctionnalité plus faibles.

Enfin, l'observatoire note que l’existence d’un restaurant d’entreprise a un impact moyen sur les consommations de 100 kWheP/m2.

FOCUS 2014 EVOLUTION DES CHARGES ENVIRONNEMENTALES

La facture énergétique des bureaux a augmenté de 5 % par an sur la période 2006-2014

Avec une facture moyenne de 20,70 e/m2.an en 2014 contre 14,5 e/m2.an en 2006, la facture énergétique des utilisateurs n’a eu de cesse de s’alourdir.

L’analyse en historique réalisée sur un panel de plus de 130 immeubles de bureau en france fait ressortir une évolution du coût de l’énergie identique à l’évolution moyenne des prix des principales énergies tandis que la consommation des mêmes immeubles stagne ou est en baisse sur la même période.

Le prix des énergies pour les entreprises enregistre une hausse moyenne de 5 % entre 2006 et 2014, les entreprises maîtrisent aujourd’hui leurs dépenses.

Les prix des trois principales énergies du secteur tertiaire n’ont pas suivi la même évolution en 2013 avec une hausse de l’électricité et de légères baisses du fioul et du gaz.

Electricité :

Les exploitants font face à un effet ciseaux qui voient les prix du kWh augmenter plus rapidement que les consommations ne baissent.

Le coût global de l’électricité par m2 a augmenté

• Baisse de la consommation d’électricité. (cagr 2006-2014 kwh/m2 = - 2 %)

• Hausse tarifaire de l’électricité (cagr 2006-2014 = + 4 %)

Source : ARSEG – Buzzy Ratios 2014

En 2013, les charges environnementales pèsent en moyenne 24 % du coût d’exploitation d’un immeuble tertiaire

Les charges environnementales dans l’exploitation d’un bâtiment tertiaire se définissent selon la définition implicite du décret relatif à l’annexe environnementale, i.e. les énergies consommées, le coût du traitement des déchets et l’eau utilisée.

Selon la même étude de l’ARSEG, en 2013 le coût global d’un immeuble de bureaux est de 954 e HT/m2.an 1 ou 16 497 e Ht/pti.an 2 (voyages et bureautique compris). La part liée aux charges d’exploitation du bâtiment représente ainsi 10,7 % de ce coût global (soit 102 e Ht/m2.an).

INDICATEUR OID 2014 FAMILLE COMMERCES

La famille Commerces est classée selon trois grandes typologies déterminées en fonction des spécificités réglementaires et normatives de reporting extra-financier et de leur activité. on distingue les typologies centre commercial ou commerces sur le périmètre bailleur, et les typologies grandes surfaces alimentaires et grandes surfaces spécialisées sur le périmètre preneur.

la famille commerces a progressé de 4 % en nombre de bâtiments par rapport à 2013.

La typologie Centre Commercial ou Commerces - Périmètre Bailleur est composée de bâtiments regroupant un ensemble d’au moins 20 magasins et services, et totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m2. ces bâtiments sont conçus, réalisés et gérés comme une entité autonome. la typologie « centre commercial » sur le périmètre bailleur est conforme à la définition du CNCC, elle regroupe les différentes catégories de centres commerciaux.

Ce périmètre est conforme à l’arrêté du 18 avril 2012, qui s’inspire des recommandations de l’EPRA et du supplément sectoriel immobilier GRI CRESS, relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux.

L’échantillon comprend uniquement des centres commerciaux à mail fermé et exclut des sous-typologies atypiques tels que les Retails Parks par exemple.

En 2014, l’indicateur en énergie primaire présente une légère variation négative de 2 % qu’il convient d’apprécier positivement. en effet, l’année 2013 présente une plus grande rigueur climatique que 2012, ceci augmente légèrement les consommations de chauffage tandis que les actions d’améliorations de la performance énergétique réduisent les consommations sur les autres usages. la variation de l’indicateur en énergie finale résulte d’un réajustement du périmètre des bâtiments. sur un périmètre constant la variation suivrait la tendance de l’indicat