Partout s’installe la vacance commerciale….

Partout s’installe la vacance commerciale….

Une étude polémique renaît et fait rejaillir les problématiques que soulèvent depuis déjà 4 années le blog de l’habitat durable, celle de la spéculation immobilière, la désertification des centres-villes, et l’étalement urbain…

En effet, la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (PROCOS) avait en 2013 remis une étude qui précisait que la vacance commerciale atteignait 8%, contre 6% en 2001… Et d’approfondir sur les causes structurelles d’une telle situation. En premier lieu l'étalement urbain, la population va s'installer en première ou deuxième couronne périurbaine, à 20 ou 30 minutes des centres-villes. Mais également à l'étalement commercial. Les trois quart des surfaces nouvelles ouvrant en périphérie. Le parc de surfaces commerciales a doublé en France durant ces dix dernières années, passant de 70 millions en 2001 à près de 140 millions de m2 en 2013. La conjonction de ces deux phénomènes se traduit donc par un affaiblissement du poids relatif des centres-villes. Rajouter à la flambée des loyers en centre-ville (la plupart des locaux commerciaux de centre-ville ont vu leurs loyers progresser de + 12,5 % entre janvier 2008 et janvier 2012), pénalise les commerçants indépendants.

Une analogue étude est parue en ce mois de novembre, toujours établie par la Fédération PROCOS dans laquelle elle montre que la vacance commerciale aurait augmenté de 50 % dans les centres commerciaux français en seulement deux ans, passant de 4,6 % en 2012 à 7,6 % en 2014. Le phénomène, qui atteint désormais un niveau structurel, témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc immobilier toujours plus étendu, toujours plus cher, en définitive moins profitable.

La vacance commerciale s’installe et s’accélère dans le parc immobilier des centres commerciaux. Elle s’élève à 7,6 % en 2014, contre 4,6 % en 2012 et 4,3 % en 2001, selon Procos.

Plus que l’évolution de la moyenne, ce sont les évolutions des écarts à la moyenne, qui révèlent l’intensité du phénomène. Ainsi, 75 % des centres commerciaux bénéficiaient d’une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 60 % dans ce cas en 2014. A l’autre extrémité, 14 % des centres commerciaux présentaient un taux de vacance supérieur à 10 % en 2001. Ils sont désormais 18 % dans cette situation en 2014.

Des situations contrastées apparaissent selon la date d’ouverture des centres commerciaux. Globalement, les centres les plus anciens résistent mieux à la vacance. Ainsi, le taux de vacance des centres ouverts dans les années 1970 oscille autour de 5 %, celui des centres ouverts entre 1980 et 2000 autour de 7,5 %, celui des centres ouverts dans les années 2000 autour de 10 %. La dernière génération de centres commerciaux peine à trouver sa place dans un parc arrivé à maturité.

Des situations contrastées apparaissent également selon la taille des centres commerciaux. Ainsi, la vacance décroît avec la taille des galeries marchandes (mesurée en nombre de boutiques). On peut reconnaître là un effet de la loi des rendements croissants : les grands centres commerciaux résistent mieux à la vacance commerciale parce qu’ils offrent des débouchés plus que proportionnels à leur taille.

Les grandes galeries plus résistantes

Les petites galeries marchandes (de 20 à 40 boutiques) ont connu une forte dégradation de leur situation. La vacance progresse de 2,5 points, passant de 4,9 % en 2012 à 7,4 % en 2014. Les grandes galeries (de 40 à 80 boutiques) ont connu la plus forte dégradation. La vacance bondit de 3,3 points, passant de 4,2 % en 2012 à 7,5 % en 2014.

Les galeries de centres commerciaux régionaux (de 80 à 120 boutiques) voient également leur situation se dégrader, mais dans une moindre mesure. La vacance progresse de 1,4 point, passant de 5,5 % en 2012 à 6,9 % en 2014. Enfin, les « méga mall » ou très grandes galeries (centres commerciaux de plus de 120 boutiques) suivent à peu près cette même tendance. La vacance progresse modérément de 1,7 point, passant de 4,4 % en 2012 à 6,1 % en 2014.

A une échelle plus fine d’observation, cinq types d’ensembles commerciaux apparaissent plus particulièrement touchés par la vacance commerciale :

* les petites galeries marchandes ouvertes dans les années 1970-1980, organisées en front de caisse d’un hypermarché, aujourd’hui débordées par la concurrence de pôles plus grands, plus modernes et par les retail parks (exemple : centre commercial Boulazac à Périgueux) ;

* les petites galeries marchandes de centre ville, ouvertes dans les années 1980-1990 (exemple : Galerie du Palais à Tours, Les Halles du Beffroi à Amiens), elles aussi débordées par la concurrence ;

* les centres commerciaux ouverts dans les années 2000, situés en bordure de centre ville, n’ayant pas (encore ?) trouvé leur marché car pénalisés à la fois par leur absence de véritable locomotive alimentaire et par leur relatif isolement du circuit marchand principal (exemples : Centro del Mon à Perpignan, Espace Colbert à Nevers, Porte Jeune à Mulhouse, Les Quatre Boulevards à Calais) ;

* les grands centres commerciaux ayant fait l’objet d’une extension de trop (exemples : VDB à la Ville-du-Bois, Grand Cap au Havre) ;

* enfin, les très grands centres commerciaux dont la zone primaire se caractérise par un faible niveau de revenu (exemples : Evry 2 dans la ville éponyme, Le Millénaire à Aubervilliers, Cité de l’Europe à Calais, Grand Littoral à Marseille).

Les stratégies de promotion et de valorisation des bailleurs ont également un impact sur le taux d’occupation des centres commerciaux.

Les opérateurs ayant développé les opérations les plus singulières en termes de programmation (absence de locomotive alimentaire, forte composante culture-loisirs et restauration) et de localisation (en général sur d’anciennes friches industrielles ou portuaires situées aux abords d’un centre ville historique), mais aussi les plus risquées, disposent aujourd’hui d’un patrimoine frappé par les taux de vacance les plus élevés (supérieur à 10 %).

Les opérateurs engagés dans une stratégie « d’écrémage », consistant à privilégier les actifs core et core +, connaissent des taux plus modérés, toutefois supérieurs au seuil d’alerte des 6 %, selon la convention retenue pour les actifs de l’immobilier de commerce. En outre, cette moyenne masque des disparités importantes au sein du patrimoine de ces opérateurs, composé en général à la fois d’anciens centres commerciaux régionaux performants peu touchés par la vacance, et de récentes opérations n’ayant pas (encore) trouvé leur marché, fortement touchées par ce phénomène.

Enfin, les opérateurs engagés dans une stratégie patrimoniale, consistant à privilégier la régularité et la pérennité de leurs flux de revenu locatif à long terme plutôt que la maximisation du rendement de leurs actifs à court terme, connaissent aujourd’hui les taux de vacance les plus faibles, inférieurs à 5 %. Cette catégorie d’opérateurs regroupe la plupart des foncières issues de groupes de distribution alimentaire. L’immobilier commercial se- rait-il plus sûr, lorsqu’il demeure une affaire de commerçants et de capacité d’adaptation des valeurs locatives ?

Des causes structurelles

L’origine de la vacance commerciale relève de causes multifactorielles. Sur une longue période, celle-ci semble résulter des évolutions de peuplement et des mutations du mode de croissance des entreprises de commerce. En France, le parc de magasins atteint son apogée dans les années 1920. On recense alors près de 1,5 million de boutiques dans le pays. Puis le déclin s’amorce. En moins d’un siècle, la France perd près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850.0002 aujourd’hui) alors que sa population croît dans le même temps de 50 %.

L’exode rural et la concentration des populations dans les villes constituent la première cause de détricotage d’un tissu commercial traditionnel d’abord conçu pour couvrir des marchés de proximité (la France compte pour la première fois plus d’urbains que de ruraux précisément en 1930). Le développement, à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) accélèrent ensuite le phénomène. La vacance commerciale touche alors en majorité les territoires ruraux.

Plus de surfaces, moins de marché

Plus récemment, la vacance commerciale semble davantage résulter d’une crise de surproduction des surfaces de vente. Depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Sur la période 1992 – 2009, ce parc a progressé de + 3,5 % par an3, passant de 48 millions à 77 millions de m2 alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de + 2,1 % par an4. Dans le même temps, les rendements des magasins (exprimés en € de chiffre d’affaires par m2 de vente) diminuent de 1 % par an, alors que leurs coûts d’occupation progressent de + 3 % par an par le jeu de l’indexation des loyers (voire davantage, en intégrant les renouvellements).

Mécaniquement, les enseignes sont conduites à redéfinir leur stratégie de maillage, non plus à partir des performances consolidées de leur réseau de point de vente, mais à partir de la performance de chacun de leur point de vente, considéré comme un centre de profit indépendant. La vacance témoigne ainsi des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu, toujours plus concurrentiel, toujours plus cher et, en définitive, de moins en moins profitable.