Avec ALUR, la location meublée est également régie par la loi du 6 juillet 1989 modifiée
Dans les règles juridiques de la location de logement, les logements meublés sont « à part ». Jusqu’à la loi n° 2014-366, ils étaient simplement régis par 3 articles du Code de la construction et de l’habitation alors que la location dite « nue » (sans meuble) faisait l’objet d’une loi spécifique (loi du 6 juillet 1989). Désormais, avec la publication de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), la location meublée est également régie par la loi du 6 juillet 1989 modifiée (des dispositions de la location nue et le Titre Ier bis : articles 25-3 à 25-11), elle est donc plus règlementée et constitue ainsi un mode de location plus protecteur.
Des règles d’ordre public pour un logement meublé
Les règles qui vont être exposées dans le présent document sont d’ordre public, c'est-à-dire que dès lors qu’il s’agit d’un contrat de location d’un logement meublé, aucune disposition de ce contrat ne peut aller à l’encontre de ces règles.
La résidence principale
De plus, il faut noter que le logement meublé doit constituer la résidence principale du locataire (donc, une location saisonnière meublée est exclue) pour que ces règles soient obligatoires. La résidence principale est définie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée; il s’agit du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure par le locataire ou son conjoint. Il faut savoir que selon la réponse ministérielle n° 44220 du 30 novembre 2004, la résidence principale s’entend de l’endroit où le locataire habite effectivement, même pour une durée limitée, même s’il est étudiant et rattaché au foyer fiscal de ses parents. Ainsi, un étudiant qui loue un logement meublé pour l’année universitaire bénéficie des dispositions protectrices de la location meublée.
Ne sont pas concernés par les règles exposées dans le présent document : les logements- foyers et les logements de fonction.
La définition du logement meublé
Le logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un décret fixant la liste des éléments que doit comporter un logement meuble doit être publié.
Un contrat de bail écrit avec inventaire du mobilier, état du mobilier et état des lieux
Le contrat de bail d’un logement meublé s’établit obligatoirement par écrit et respecte un contrat-type (contrat-type dont le contenu sera fixé par décret). Lors de la remise et de la restitution des lieux, sont établis 3 documents complémentaires en annexe du contrat de bail :
- l’inventaire du mobilier,
- l’état du mobilier,
- l’état des lieux (qui doit correspondre à un état des lieux-type).
Chaque partie au contrat doit en conserver un exemplaire. Concernant leurs frais d’établissement, la loi précise que ni l’inventaire ni l’état du mobilier ne peuvent être facturés : ils sont inclus dans les frais éventuels d’état des lieux.
A noter : 2 autres types d’annexes au contrat sont prévus :
- le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie de l’état mentionnant l’absence ou non de produits à base d’amiante, un état de l’installation électrique et de gaz (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée) ;
- la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs et aux voies de recours en cas de litige (article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée).
Le montant du loyer
Dans les « zones tendues », un loyer de référence est fixé annuellement par la Préfecture par catégorie de logement et par secteur géographique. Aucun loyer ne peut être supérieur, sauf à appliquer la majoration toujours prévue par la Préfecture, déterminée à partir des écarts de loyers entre les logements nus et meublés. Ainsi, le loyer de référence majoré est le loyer maximum auquel peut être soumis un logement, en général. Toutefois, un complément de loyer peut être pratiqué (sur un loyer de référence majoré uniquement) si le logement répond à des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.
Les « zones tendues » sont fixées par décret et définies par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Elles correspondent à des zones d'urbanisation continue, de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant : niveau élevé des loyers, niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens, nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, etc.
Le paiement des charges
Les charges locatives peuvent être récupérées par la bailleur soit par provisions pour charges et révisées annuellement en fonction des charges réellement dépensées, soit par forfait.
Le dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie que le bailleur est en droit d’exiger est limité à 2 mois de loyer (hors charges). Il doit être rendu sous 1 mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie si celui-ci est conforme à l’état des lieux d’entrée. Sinon, le bailleur a 2 mois pour le restituer.
Les obligations du bailleur et du locataire
Les obligations du bailleur et celles du locataire sont identiques que le logement soit ou non meublé (cf. articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée).
Interdiction de sous-louer
Comme pour un logement non-meublé, il est interdit au locataire de sous-louer son logement meublé, sauf accord du bailleur y compris sur le montant du sous-loyer. Le sous- locataire doit avoir possession de cette autorisation écrite du bailleur et du contrat de bail.
La colocation en logement meublé
Les règles relatives à la sous-location précisées au sein de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée sont applicables aux logements meublés.
La durée du contrat
Le contrat de location d’un logement meublé fixe sa propre durée qui ne peut pas être inférieure à 1 an, mais qui peut être supérieure. Un cas particulier concerne le locataire étudiant : la durée de son contrat de location peut être de 9 mois.
Le bail reconduit tacitement
A l’issue de la durée initiale du contrat (1 an donc en général), si aucune partie n’a mis fin au contrat, celui-ci est reconduit automatiquement pour la même durée. Attention, dans le cas d’un étudiant qui a signé un contrat d’une durée de 9 mois, la reconduction automatique n’a pas lieu.
Résiliation du contrat
Qu’il le soit par le locataire ou par le bailleur, le contrat de bail doit être résilié par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier. Le délai commence à courir à la réception dudit courrier.
- Par le locataire
Le locataire peut mettre fin au contrat de location à tout moment et peu importe la durée de location (9 mois, 1 an ou plus).
- Par le bailleur
Le bailleur peut ne pas vouloir laisser le bail se reconduire que dans 3 situations : lorsqu’il reprend le logement, lorsqu’il vend celui-ci ou pour un motif légitime et sérieux (comme, par exemple, le locataire qui ne paie pas son loyer). Il doit en informer le locataire au plus tard 3 mois avant le terme du contrat et lui préciser le motif.
• Reprise du logement :
Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Il doit lui indiquer les nom et adresse de la personne qui doit reprendre le logement ainsi que le lien qui existe avec cette personne ; qui ne peut être que : le bailleur, son conjoint (mariage, PACS, concubinage depuis plus d’1an), ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
• Véracité du motif de non-reconduction :
Si le motif avancé par le bailleur est contesté par le locataire, le juge peut être saisi. Il vérifie la réalité du motif et le respect des obligations du bailleur (principalement, indication du motif de non-reconduction).
• Cas où le bailleur est moins libre :
Dans le cas où le locataire est âgé de plus de 65 ans et s’il a des ressources annuelles inférieures au plafond de ressource existant pour l’attribution de logements sociaux, le bailleur qui ne veut pas reconduire le contrat de bail est limité. En effet, il doit alors lui proposer un autre logement dans les limites géographiques suivantes: même arrondissement ou arrondissements limitrophes ou communes limitrophes de l'arrondissement (si commune avec arrondissements) ; même canton ou dans cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans communes limitrophes de ce canton (si commune divisée en cantons) ; sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km (dans les autres cas).
Mais le bailleur n’est pas soumis à cette obligation si lui-même a plus de 65 ans ou s’il a des ressources inférieures à celles indiquées supra.
Paiement du loyer et des charges pendant la durée du préavis
Le locataire est redevable du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis lorsque le congé émane de lui-même. Par contre, s’il émane du bailleur, le locataire lui doit le loyer et les charges durant toute la période pendant laquelle il aura été effectivement dans les lieux.
La compétence de la Commission départementale de conciliation (CDC)
La CDC est compétence pour traiter les litiges concernant les logements meublés et relatifs :
- au loyer,
- aux congés,
- à l’état des lieux et du mobilier,
- au dépôt de garantie,
- aux charges locatives,
- aux réparations,
- à la décence du logement.
Prescription des actions relatives au contrat de location
Aucune action en justice ne peut être intentée sur la base du contrat de location 3 ans après que le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, une exception : une action en révision de loyer, se prescrit, elle, par 1 an.
