Un contrat-type de syndic au service des copropriétaires :

Un contrat-type de syndic au service des copropriétaires :

Face à l’inaction des pouvoirs publics, un lot de conseils et un contrat-type au service des copropriétaires....

Alors que les décrets d’application de la loi ALUR concernant les contrats de syndic se font toujours cruellement attendre plus de 6 mois après le vote de la Loi, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action afin de permettre aux copropriétaires de bien négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015. Les deux associations mettent gratuitement à disposition, sur leurs sites internet, un contrat-type et un guide pratique avec des conseils et des outils simples pour mettre efficacement en concurrence les syndics et ainsi assainir leurs pratiques contractuelles et tarifaires.

Face à l’immobilisme des pouvoirs publics et des professionnels de l’immobilier, les associations UFC-Que-Choisir et ARC ont donc décidé de prendre la situation «en main». Pour cela, elles ont entamé, dans l’attente des premières réunions de concertation et de la parution des décrets, une nouvelle dynamique qui repose sur une démarche innovante.

Faute de décrets définissant la teneur du «contrat type» de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations supplémentaires, et le montant plafond des frais dits «privatifs» - les copropriétaires vont continuer - malgré la loi ALUR – à avoir les plus grandes difficultés à faire jouer la concurrence entre syndics et à comparer les différents contrats. En effet, le grand lot de prestations payantes supplémentaires - une trentaine en moyenne - et les faux forfaits «tout compris», rendent pratiquement impossible toute anticipation du montant total réel des honoraires du syndic.

Par exemple, pour une copropriété de 170 lots, un syndicat de copropriétaires a pu retenir un syndic A affichant un forfait annuel de 133 € par lot/an au détriment du syndic B affichant 150 € par lot/an, alors qu’in fine avec le jeu des prestations particulières payantes, il s’est acquitté de 183 € par lot/an (soit 38% d’augmentation) alors qu’à prestations équivalentes le syndic B avait un tarif annuel de 163 € par lot/an, soit 11 % moins cher.

Cette jungle tarifaire n’a d’égale que la prolifération de clauses abusives dans les contrats de syndics. La dernière étude de «l’Observatoire des syndics» de l’ARC et de l’UFC-Que Choisir en mai 2014 a montré qu’en moyenne 17 clauses abusives/illicites perdurent dans les contrats des gros groupes qui représentent près de 70% du marché.

C’est pour éviter aux copropriétaires ces pièges multiples que l’UFC-Que Choisir et l’ARC diffusent donc un guide pratique gratuit comprenant :

- des informations et conseils face aux nouvelles obligations légales de la Loi ALUR ;

- le «contrat type» élaboré par les deux associations après discussion et validation d’un certain nombre de syndics ;

- des principes directeurs pour les négociations avec les différents syndics.

A la fois pédagogique et concret, ce guide entend être un outil, un cahier des charges à destination des copropriétaires pour qu’ils puissent faire jouer efficacement la concurrence entre syndics et rééquilibrer le rapport de forces entre les syndics et les copropriétés. Au-delà de cette initiative concrète, l’ARC et l’UFC-Que Choisir pressent une nouvelle fois les pouvoirs publics de publier les décrets tant attendus sur les syndics, et, ce, après avoir organisé une véritable consultation des parties prenantes, au-delà du seul Conseil National de la Gestion et de la Transaction immobilière.

L’élaboration d’un contrat de syndic « tout sauf »

L’ARC et l’UFC-Que-Choisir ont élaboré ensemble un « contrat-type » de syndic qui répond aux ambitions de la loi ALUR. Ce contrat se veut extrêmement simple à exploiter puisque son principe est que seules les prestations particulières ou privatives indiquées limitativement dans le contrat sont éventuellement facturables en plus. Le reste est censé être intégré dans le contrat de base (ne pouvant donc pas faire l’objet de facturation supplémentaire).

Ce contrat se veut aussi réaliste puisqu’il laisse à l’assemblée générale la possibilité de voter des honoraires exceptionnels suite à un évènement imprévisible et véritablement lourd à gérer par le syndic.

De plus, les frais de photocopies et d’affranchissement des convocations des assemblées générales ne sont pas inclus dans le contrat de base, mais sont facturés aux frais réels (aujourd’hui 99 % des syndics passent par un sous- traitant). Cela permet d’éviter toute perte financière que ce soit pour le syndic qui aurait sous-estimé ces dépenses ou pour le syndicat des copropriétaires qui aurait à supporter une surévaluation des honoraires de base du syndic, afin de prévenir une importante production de photocopies imprévues.

Ce contrat se veut donc respectueux des intérêts de chacune des parties. La grande innovation de cette démarche est que ce contrat devra d’abord être

élaboré à partir des spécificités (ex : taux d’impayés...) de la copropriété ainsi que de sa configuration (type d’équipements, par exemple) et de son histoire. Il devra ensuite prendre en compte des demandes spécifiques (ex : honoraires d’assemblées générales...).

* Pour cela le conseil syndical sera tenu de présenter deux « fiches » :

• une concernant la présentation de la copropriété ;

• une concernant les demandes spécifiques ;

ceci va permettre au syndic professionnel de faire une proposition d’honoraires de base ajustée (nombre de visites souhaitées sur site, nombre de réunions avec le conseil syndical, taux d’impayés, etc.) :

* En contrepartie, le syndic devra lui aussi se présenter en remplissant une « fiche de compétences ». Cela permettra au conseil syndical de connaître les spécificités exactes de son mandataire (le nombre de salariés, les différents services en interne du cabinet, le nombre d’immeubles gérés par gestionnaire, etc.).

* En dernier lieu, ce contrat-type indique un montant d’honoraires plafonné pour les prestations particulières et privatives. Le syndic ne pourra donc pas présenter un tarif supérieur à celui indiqué sur le contrat-type.

En fonction des spécificités territoriales (Ile-de-France/Province), le montant sera adapté.

La vocation de cette démarche est donc triple :

• être en conformité avec les dispositions prévues par la loi ALUR ;

• garantir une meilleure transparence des contrats de syndic et une saine mise en concurrence par les copropriétaires ;

• assainir les relations entre les copropriétaires et leur syndic en instaurant un climat de confiance, et aboutir à des intérêts convergents entre les syndicats de copropriétaires et les syndics.