Quelle démarche pour la rénovation globale et énergétique pour une copropriété
L’Association des Responsables de Copropriété, ARC a fait paraître un dossier permettant d’entreprendre une rénovation énergétique et de planifier les travaux en copropriété.
Grâce aux retours dʼexpériences des adhérents de lʼARC qui utilisent certains nouveaux « outils » disponibles, l’association présente une démarche et une méthode pour la rénovation globale et énergétique des copropriétés.
Depuis quelque temps de nombreux articles sur la rénovation énergétique des copropriétés dressent un constat alarmant de la situation : les difficultés financières des ménages, la complexité des aides, la méfiance vis-à-vis des professionnels, lʼincapacité des copropriétaires à se mettre dʼaccord, etc. À en croire ces articles, le problème des copropriétés est trop complexe pour que la rénovation énergétique des copropriétés puisse se développer.
Cela serait sans doute vrai si un groupe dʼirréductibles ne mettaient pas tout en œuvre depuis le début du Grenelle pour lever un par un tous ces blocages : il sʼagit de lʼARC et de ses partenaires tels que les adhérents de Planète Copropriété, les Espaces Info Énergie (EIE) et les Agences Locales de lʼÉnergie et du Climat (ALEC).
1. Et si réussir un projet de rénovation pouvait être comparé à lʼascension dʼune montagne... ?
Un projet de rénovation énergétique peut être comparé à lʼascension du Mont Blanc. En effet les premiers à sʼêtre frottés à lʼexercice étaient de véritables pionniers. Ils ont dû inventer de nouvelles techniques de grimpe, sʼéquiper avec du matériel nouveau, trouver leurs itinéraires dans un dédalle de crevasses et de parois abruptes. Pourtant ces pionniers ont tout de même réussi leur exploit, permettant ainsi à dʼautres de tenter lʼaventure plus sereinement. Aujourdʼhui des centaines de personnes gravissent le Mont-Blanc tous les jours. Leurs secrets ?
- une préparation sérieuse ; une équipe soudée ;
- un itinéraire et des étapes bien balisés ;
- un équipement et des outils de bonne qualité ;
- un guide connaissant les risques et sachant les prévenir ;
- un budget prévu à lʼavance et suffisant pour arriver au sommet et redescendre tranquillement.
Pour les copropriétés cʼest exactement la même chose ! Pour réussir, il est nécessaire :
- que le conseil syndical soit soudé et assume ses missions de bases, à savoir :
* contrôle et assistance au syndic ;
* liaison avec les autres copropriétaires ;
- que la copropriété soit saine et que la gestion courante soit maitrisée (exemple : suivi des charges et des impayés). Cela est mesurable grâce à la réalisation du BIC (Bilan Initial de Copropriété) par le conseil syndical. En fonction de lʼanalyse du BIC et des carences quʼil révèle, une mise à niveau permet de « muscler » le conseil syndical et la copropriété et de leur donner confiance ;
- de suivre une démarche bien rodée ; cette démarche existe et est accessible à tous : elle constitue la trame du site de gestion de projet www.coprojet.com (coprojet comme « copro » et « projet ») ;
- dʼavoir accès facilement à des outils fiables et faciles dʼutilisation par des non-professionnels, la plateforme www.coprojet.com donne ces outils pour chacune des étapes ;
- dʼêtre aidé par un accompagnateur de copropriétés, spécialiste de ce genre de projet, qui connait les pièges à éviter et aide la copropriété à sʼapproprier les outils et à les adapter. Ces accompagnateurs travaillent actuellement dans les Agences Locales de lʼÉnergie et à lʼARC. Aujourdʼhui ce nouveau métier est en passe de se généraliser ;
- et enfin dʼanticiper le financement des travaux, grâce à un assistant financier qui aide à calculer les aides disponibles, à monter les dossiers de financement et rencontre les copropriétaires individuellement lorsque cela est nécessaire.
En conclusion : la grande différence avec lʼascension du Mont-Blanc est que lʼon peut réussir tout en restant bien au chaud chez soi !
2. Quʼelle est la motivation des copropriétaires ?
Un point sur lequel il est très important sʼarrêter est : dʼoù vient la motivation des copropriétaires à entreprendre un projet de rénovation ? car une motivation, même latente, est indispensable.
Les travaux du Grenelle se sont focalisés sur la rénovation énergétique uniquement, mettant de côté tous les autres problèmes de travaux en copropriété. Or les coûts dʼune rénovation énergétique lourde sont estimés aux alentours de 15 000€ par logements de 65m2. Comment un copropriétaire peut-il raisonnablement engager une telle dépense sʼil ne sait pas si le réseau dʼeau froide et les cages dʼescalier seront rénovés prochainement et à quels coûts ? La réponse est simple : il nʼengagera pas la dépense. De plus, faire des économies dʼénergie et limiter la pollution sont-ils des arguments suffisants pour engager 15 000€ de travaux ? Encore une fois non, en tout cas pas pour une majorité de copropriétaires ; or rappelons quʼen copropriété les décisions sont prises à la majorité.
Par quoi sont donc motivés les copropriétaires ? Pour cela, regardons leurs stratégies individuelles.
3. La logique dʼinvestissement contre la logique patrimoniale ? Pas forcément...
Aujourdʼhui on peut scinder les stratégies immobilières en deux. Ceux qui investissent dans un bien immobilier comme dans un placement et ceux qui investissent dans un logement dʼabord pour sʼy sentir bien. Pour les premiers la notion de rentabilité entre donc dans leurs motivations même si chacun sait quʼun bien immobilier doit être entretenu pour que sa valeur se conserve.
Les autres sont ceux qui ont une logique patrimoniale, cʼest-à-dire quʼils ont conscience quʼun logement est plus quʼun investissement et que cʼest aussi et surtout un lieu de vie.
Le point commun de ces deux logiques nʼest donc pas celui des économies dʼénergie, mais la simple nécessité dʼentretenir son bien. À cela personne ne peut sʼopposer, mais dans la réalité on constate la difficulté que les copropriétés rencontrent pour planifier leusr travaux.
La difficulté dans tout projet de copropriété est dʼobtenir la majorité nécessaire. Il est donc important de mettre en évidence les points de convergence et la planification des travaux est un concept qui fédère bien les copropriétaires. La planification permet de parler des travaux sans que les appels de fonds soient immédiats, car le but est de lisser ces appels de fonds et de prendre le temps de négocier les prestations. Elle permet dʼy intégrer des projets dʼamélioration qui peuvent servir les économies dʼénergie, la valorisation patrimoniale, le confort(et lʼaccessibilité) ou les trois à la fois.
Le fait de planifier des travaux permet enfin de pouvoir réfléchir à des projets de travaux sereinement sans avoir tout de suite le stress lié au coût des travaux...et donc dʼéviter la politique de lʼautruche.
4. Planifier les travaux pour y intégrer des améliorations énergétiques.
Cʼest en partant de ce constat que lʼARC et ses partenaires de Planète Copropriété ont travaillé dans le but dʼaider les copropriétés à anticiper et planifier leurs travaux. Une fois que lʼon a une visibilité sur les chantiers à entreprendre et les dépenses à engager, la question des actions dʼéconomies dʼénergie vient beaucoup plus naturellement et est sujet à beaucoup moins de controverses.
Pour illustrer notre propos, prenons lʼexemple de la rénovation des fenêtres. Qui, honnêtement, remplacerait ses fenêtres pour 7000 € dans le but de réaliser 15% dʼéconomies dʼénergie par an soit 100€ ? Personne évidemment ! Or le remplacement des fenêtres est lʼaction la plus mise en œuvre. Pourquoi ? Les fenêtres remplacées sont celles qui sont dʼabord vétustes et qui apportent de lʼinconfort. Ces fenêtres qui ont 50 ans sont généralement en mauvais état et leur remplacement permet dʼaméliorer lʼesthétique de la pièce. Une fois que lʼon est convaincu de lʼimportance de remplacer sa fenêtre, il est temps de choisir un modèle, cʼest alors et seulement alors que la question des économies dʼénergie se pose. Naturellement pour des fenêtres qui resteront en place 40 ans, un propriétaire est facilement enclin à choisir une bonne performance.
Pour des projets de travaux en copropriété il est donc nécessaire quʼune prise de conscience collective ait lieu en même temps pour tous les copropriétaires. Le but dʼun audit est justement de créer cette prise de conscience. Dʼabord au sein du conseil syndical puis en mobilisant lʼensemble de la copropriété. Pour cela il existe un audit bien adapté aux copropriétés. Il sʼagit de lʼaudit global partagé.
5. Par où commencer ? Par le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété)
La première marche de notre ascension est donc la réalisation du Bilan Initial de Copropriété (BIC). Ce bilan permet à la copropriété de faire un point sur la gestion de sa copropriété et de ses projets. Il permet de mettre en évidence les forces et les faiblesses de la copropriété. Grâce à cette analyse simple un accompagnateur est rapidement capable de voir les points qui pourraient bloquer le lancement dʼun projet de rénovation (charges trop élevées, impayés, conflits, travaux en cours, etc.) et les points à consolider (suivi des charges, suivi des consommations de chauffage, etc.). Ce bilan permet également de préparer un audit car il dresse lʼhistorique des travaux, vous aide à exprimer vos besoins de travaux et dresse lʼétat des archives et des plans de la copropriété.
Il est très fortement conseillé de réaliser votre BIC avec tous les membres du conseil syndical. Cet exercice permet de sʼassurer que le travail est réalisé en groupe et que la démarche nʼest pas initiée par un copropriétaire isolé. Notre expérience montre quʼun conseil syndical novice a besoin dʼenviron 2 à 3 ans pour roder sa gestion courante et se lancer dans un audit alors quʼun conseil syndical déjà efficace a besoin de quelques mois pour récolter et formaliser les éléments nécessaires au lancement de lʼaudit.
6. Enfin, se lancer dans lʼaudit global partagé. De quoi sʼagit-il ?
Cet audit a pour but de mettre en place un plan pluriannuel de travaux adapté à votre copropriété intégrant le volet énergétique. Il est réalisé par une équipe : un architecte, un ingénieur thermicien et ingénieur financier en lien avec le conseil syndical (partagé).
Lʼaudit se décompose en 4 grandes étapes. Première étape : le recueil des données qui comprend :
- une enquête sur les attentes des copropriétaires et sur le confort des occupants ;
- une visite des parties communes et dʼun échantillon de logements ;
- le recensement des documents utiles : factures dʼénergie, contrats, plans ;
Deuxième étape : le traitement des données et les préconisations.
Lʼarchitecte va faire le bilan de santé des équipements et des éléments bâti de la copropriété. Cʼest-à-dire déterminer leur degré de vétusté et lʼurgence dʼune éventuelle intervention.
Le thermicien va étudier vos consommations dʼénergie puis faire des simulations thermiques de votre copropriété. Il sʼagit dʼentrer les caractéristiques thermiques de votre résidence dans un logiciel (surface et résistance « thermique » des murs, fenêtres, etc.) on appelle cela du mot savant de modélisation thermique. Grâce à cela thermicien peut faire des simulations thermique et ainsi chiffrer les économies dʼénergie en cas de travaux, quels quʼils soient.
Le croisement des données techniques, des données thermiques et des attentes des copropriétaires permet à lʼéquipe de proposer plusieurs plans de travaux cohérents et chiffrés financièrement.
Troisième étape : la finalisation du plan de travaux
À partir de là cʼest au conseil syndical de travailler. En effet il est nécessaire dʼarriver à un consensus entre les membres du conseil syndical sur un ou plusieurs plans de travaux qui seront présentés à lʼassemblée générale. Pour cela, des réunions entre membres du conseil syndical ont lieu puis avec les techniciens.
Cʼest au moment où les plans de travaux commencent à être figés que lʼingénieur financier établit le plan de financement, qui a deux vocations :
- donner les quotes-parts précises pour chaque type de lots et les solutions existantes pour les financer ;
- détailler le montant de toutes les aides et subventions auxquelles les copropriétaires peuvent prétendre en fonction des critères actuels.
Ainsi au lieu de dire quʼil y aura 2 millions de travaux, chaque copropriétaire connaitra le montant de sa quote-part, ses mensualités dʼemprunt sʼil y a lieu et les aides auxquels il peut prétendre. La question du financement étant très épineuse il est important de la traiter avec le même soin que les questions techniques.
Quatrième étape : la concertation avec les copropriétaires et le vote du plan en assemblée générale
Une fois quʼune équipe restreinte sʼest mise dʼaccord sur un plan de travaux encore faut-il faire passer le message aux autres copropriétaires. Pour cela mieux vaut ne pas attendre lʼAG.
Dans le cahier des charges, il est prévu que les équipes fournissent des éléments pédagogiques au conseil syndical. Lʼidée est de présenter en premiers lieux les résultats de votre travail, cʼest-à-dire le plan de travaux et le plan de financement puis de choisir un moyen dʼéchange avec les copropriétaires souhaitant poser des questions. Généralement des réunions sont organisées un à deux mois avant lʼassemblée générale, réunions où lʼon consacre trois quarts d'heure à la présentation et une demi-heure aux questions-réponses. Ces temps dʼéchange peuvent permettre dʼidentifier certaines réticences et dʼy répondre avant lʼassemblée générale.
Le jour de lʼassemblée générale, chaque copropriétaire aura reçu la synthèse de lʼaudit et ses conclusions. Notez que les résolutions de lʼassemblée porteront sur la volonté ou non de la copropriété de sʼengager dans tels ou tels plans de travaux. Il ne sʼagit pas de voter des travaux tout de suite, sauf urgence évidemment.
Dʼune manière générale pour mettre en œuvre des travaux il est nécessaire, avant de voter les travaux sur devis, de mandater un architecte qui aura pour mission dʼétablir le cahier des charges des travaux et de consulter des entreprises.
Combien de temps dure lʼaudit ?
Il faut environ 8 mois pour réaliser ces quatre étapes. Les deux dernières peuvent être plus ou moins longues, car il est nécessaire dʼobtenir un consensus sur ces sujets. Et mieux vaut prendre le temps du dialogue que dʼessayer de passer en force, car la recherche dʼun consensus est un travail dʼéquilibre ; il est facile de tomber et cela demande donc de la finesse et du temps.
Il serait bien évidemment trop réducteur de penser quʼun simple audit permet de résoudre le problème des copropriétés dans son ensemble. Cʼest pourquoi lʼaudit global partagé fait partie dʼune démarche plus large permettant dʼinitier un projet de planification et de le mener à terme. Cette démarche est lʼossature de la plateforme de gestion de projet www.coprojet.com [6].
Coprojet.com est un outil pour les conseillers syndicaux et les accompagnateurs de copropriétés. Cʼest un site de gestion de projet de rénovation, reprenant toutes les bonnes pratiques, clarifiant le volet financement des travaux grâce à des calculettes et fiches classées par communes et apportant les outils nécessaires pour franchir le pas.
Aller plus loin
Deux sites sont incontournables. Il sʼagit de www.coprojet.com qui vous donne la démarche et les outils, et de www.coproprieterre.org qui donne les informations techniques, des fiches outils pour mobiliser vos copropriétaires et des exemples de rénovations intéressants en copropriété.
Source : http://www.unarc.asso.fr/
