Un fonds de travaux pour faciliter la réalisation de travaux inéluctables
Après l’article sur l’obligation de mettre à l’ordre du jour des A.G. le vote d’un diagnostic complet, celui-ci s’est porté sur l’instauration du fonds travaux à compter du 1er janvier 2017.
En effet, la loi introduit l’obligation pour tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Mais les copropriétés peuvent instituer ce fonds avant les délais légaux.
Les copropriétaires décident à la majorité absolue et le cas échéant à la majorité simple, en assemblée générale, des modalités d’affectation du fonds de travaux mis en place à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.
Ce fonds pourra être utilisé pour financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents :
- des travaux prescrits par les lois et règlements ;
- des travaux décidés par l'assemblée générale et dont la liste est fixée par décret ;
- par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.
Le fonds de travaux reste attaché au(x) lot(s) et est définitivement acquis au syndicat de copropriétaires. Aucun remboursement n’aura lieu aux copropriétaires en cas de vente. Toutefois, il est possible dans les faits qu’un accord entre vendeur et acquéreur sur le remboursement du fonds de travaux soit formalisé.
Lorsque le fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi que celle de l’éventuelle suspension des cotisations. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’exigibilité des charges est applicable aux cotisations du fonds de travaux.
Les cotisations au fonds de travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé « rémunéré » distinct du compte courant (article 18 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965), mais dans le même établissement bancaire. Les fonds ne peuvent pas faire l’objet d’une convention de fusion, d’une compensation avec un autre compte. Les virements en provenance du compte bancaire principal du syndicat sont toutefois autorisés. Dès réception des relevés de comptes, le syndic met à disposition du conseil syndical une copie. Les intérêts produits par le compte sont acquis par le syndicat.
Cas de dispense de l’instauration d’un fonds de travaux :
- Pour les immeubles neufs en copropriété pendant 5 ans,
- Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale,
- Lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.