Biens immobiliers obsolètes, démodés ou mal entretenus sanctionnés par les acquéreurs, une exigence accrue de la valeur verte…
Les Notaires de France ont fait paraître une note de conjoncture confirmant ainsi la montée en puissance de la valeur verte dans les considérations des acquéreurs qui préfèrent opter pour des biens plus récents.
Marché de l’immobilier : Valeur verte ou décote verte ?
La note de conjoncture sur le marché de l’ancien s’appuie sur l’indice Notaires-INSEE, du quatrième trimestre 2013, où les prix des logements anciens en France ont baissé sur un an de 1,7%. Par rapport au trimestre précédent, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS), la tendance est plus contrastée : en baisse de 0,4% pour les appartements et en hausse de 0,3% pour les maisons.
En Île-de-France, au quatrième trimestre 2013, les prix des logements anciens baissent de 1,9% pour les appartements et 1,2% pour les maisons. Sur un trimestre, ils baissent globalement sous l’effet du recul du prix des appartements (-0,8%), qui se poursuit, tandis que celui des maisons remonte (+0,3%).
En province, les indices de prix sont quasi stables en appartements (-0,1%) et en légère hausse pour les maisons (+0,3%) par rapport au trimestre précédent. Cependant, ils demeurent en baisse sur un an dans les deux cas : -1,5% en appartements et -1,9% en maisons.
Au niveau départemental, en termes de prix les avant-contrats laissent anticiper des prix de médians au quatrième trimestre 2013, la proportion de départements enregistrant des baisses (ou des hausses) annuelles de prix des appartements n’a pas évolué par rapport au trimestre dernier : environ la moitié enregistrent des prix en baisse, un tiers des prix en hausse et, dans les autres, la stabilité prévaut. En revanche, dans près de la moitié des départements, les évolutions ont changé de sens entre le troisième et le quatrième trimestre. Par exemple, l’Ain, les Hautes-Alpes et le Puy-de-Dôme enregistrent des baisses de prix au quatrième trimestre 2013, de l’ordre de 5%, alors que la tendance était à la hausse au trimestre précédent. A l’inverse, les Alpes-de-Haute-Provence, l’Eure-et-Loir et la Sarthe voient leur prix médian progresser ce tri- mestre alors qu’il diminuait le trimestre dernier.
En maisons, le nombre de départements affichant des baisses de prix sur un an diminue, de 50% au troisième trimestre à 40% au quatrième. En revanche, même constat qu’en appartements mais de moins grande ampleur, les évolutions changent de sens entre le troisième et le qua- trième trimestre pour un département sur quatre. A titre d’exemple, les prix dans les Ardennes, les Pyrénées-Orientales et la Loire sont orientés à la baisse ce trimestre alors qu’ils étaient en hausse le trimestre dernier. C’est le phénomène inverse qui se produit dans l’Orne, la Haute-Loire et la Côte d’Or.
Au niveau des plus grandes villes de province (les 14 villes à plus de 200 ventes par trimestre), Montpellier et Rennes qui affichaient des prix d’appartements en hausse annuelle de 2% au troisième trimestre 2013, voient leur prix médian baisser dans les mêmes proportions un trimestre plus tard. La tendance est également à la baisse à Saint-Etienne, Dijon, Lille, Marseille et Gre- noble. Toulon et Strasbourg sont les seules communes à enregistrer une légère hausse. A Nice, Lyon, Toulouse, Bordeaux et Nantes les prix sont stables.
En maisons, parmi les agglomérations de province les plus importantes (les 15 qui comptent plus de 200 ventes par trimestre), les prix de celle de Bordeaux continuent d’augmenter avec +1,9% sur un an, après +5,5% le trimestre dernier. Les prix sont également en hausse dans les agglomérations de Rouen, Nantes, Béthune, Lille et Orléans. A contrario, les prix baissent à Toulon, Tours, Valenciennes, Le Mans et Nice, et ils sont stables à Toulouse, Marseille, Lyon et Douai.
En synthèse, la tendance de fond demeure incertaine. Les marchés restent désorientés avec de faibles variations à la hausse ou à la baisse d’un trimestre à l’autre.
Avant-contrats (compromis et promesses de vente)
Quant aux indicateurs avancés des prix des appartements anciens en province, ils prévoient une légère baisse sur le 1er semestre 2014. Le nouvel indicateur avancé pour les maisons fournit une tendance comparable.
En Ile-de-France, les indicateurs avancés sur les avant-contrats laissent anticiper des prix de vente en très légère hausse au printemps 2014 dans Paris et une poursuite de l’érosion des prix des maisons en Grande Couronne.
En volume
A fin décembre 2013, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois écoulés était estimé à 723 000 en France métropolitaine, en hausse de 3% sur un an. Cette tendance se poursuit sur le début de l’année 2014 avec 726 000 ventes annuelles de logements anciens à fin janvier 2014.
Dans ses perspectives, la note estime qu’au regard des derniers chiffres extraits des bases de données, les analyses du marché immobilier révèlent une situation mitigée, sans grande tendance générale. S’il est aujourd’hui de plus en plus difficile d’anticiper l’évolution de ce marché dans les mois à venir, le sentiment actuel d’attentisme prudent devrait néanmoins se confirmer voire s’amplifier dans les prochaines semaines en l’absence de toute mesure de fluidification.
Sur le marché des accédants à la propriété, le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas est un élément prépondérant mais il n’est pas le seul : on constate en effet un net durcissement des conditions d’octroi des financements par les banques ; la lourdeur de mise en place des dossiers bancaires risque de devenir un véritable frein, réprimant l’envie d’acheter, notamment pour les plus jeunes.
Par ailleurs l’augmentation récente des droits d’enregistrement dans la plupart des départements risque de pénaliser de nombreux primo-accédants pour qui la constitution de l’apport personnel est de plus en plus difficile. La conséquence de ces obstacles financiers est un recentrage de la demande sur des prix bas ou moyens au détriment des biens nécessitant des budgets plus importants.
Au-delà de ces considérations financières, les mois à venir confirmeront sûrement les disparités géographiques déjà constatées : de façon générale, les grandes villes et leur première couronne résistent mieux que les zones rurales et les petites villes éloignées de pôles économiques.
Quel que soit le secteur, on notera une exigence accrue des acquéreurs, informés par de nombreux diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens qui leur sont proposés : le parc immobilier obsolète, démodé ou mal entretenu est de plus en plus sanctionné par les acquéreurs potentiels qui lui préfèrent des biens plus récents ou qui sollicitent de fortes baisses de prix au vu d’expertises médiocres.
Sur le marché des investisseurs, la frilosité est de mise et semble devoir le rester : l’incertitude fiscale, les dispositions contraignantes de la récente loi ALUR risquent de confirmer le manque d’appétence des acteurs de ce marché.
Néanmoins dans ce contexte en demi-teinte, de belles opportunités peuvent maintenant se présenter à ceux qui y seront attentifs : les acquéreurs ont désormais la main, le choix leur appartient ; un certain nombre de vendeurs, souhaitant vendre avant le 31 août 2014 pour bénéficier de l’abattement de 25% sur les plus-values réalisées, vont accepter de réviser leur prétentions et donner peut-être au marché un nouveau souffle tant attendu.
La Valeur Verte comme indice du prix du marché pour un bien immobilier !
