« Préparer la révolution numérique de l’industrie immobilière »
Réalisé en parallèle des travaux du groupe de travail « BIM et Gestion du patrimoine » du plan Bâtiment Durable, co-piloté par Pierre MIT (UNTEC) et Frank HOVORKA (CDC), ce livre blanc « Préparer la révolution numérique de l’industrie immobilière », rédigé par le Cluster Eco-Habitat et par Almadea à la demande de la Caisse des Dépôts et Consignations, s’est donné pour objectif de pouvoir répondre à un questionnement permanent :
Pourquoi le déploiement d’outils modernes de gestion technique de patrimoine de la conception à l’exploitation serait-il voué à l’échec alors que des ressources importantes sont consacrées chaque année par les maîtres d’ouvrage publics et privés à l’évolution et à la maintenance de leur système d’information ?
Ce livre blanc a pour objectifs de :
- Identifier et lever les freins à mise en œuvre de la maquette numérique par les gestionnaires de patrimoine ;
- Illustrer les gains procurés aux maîtres d’ouvrage ;
- Donner des repères méthodologiques pour réussir ses projets ;
- Mettre en valeur des cas concrets, des réalisations en région ;
- Préparer des expérimentations et la diffusion des bonnes pratiques.
Le livre blanc estime que produire une base de données patrimoniale sous quelques formes que ce soit et ne pas l’exploiter, c’est du gaspillage.
Rendre accessible cette base de donnée grâce à de l’interopérabilité, des règles de gestion et de contrôle d’intégrité appropriées aux différents métiers, aux différents acteurs de la construction et de l’immobilier est un fantastique gisement de productivité pour tous et d’économie.
L’étude mentionne que le principal bénéficiaire de cette création de valeur est le maître d’ouvrage public qui va acheter, entretenir, exploiter puis valoriser des bâtiments sur une durée moyenne de 50 ans. Maître d’ouvrage qui doit être à même de répondre à tout moment aux exigences réglementaires, de performances et d’économie avec un argent public rare.
Le livre blanc rajoute que connaître son patrimoine et partager cette connaissance devient primordial.
Ce partage devient aujourd’hui possible en se dotant d’un modèle numérique du bâtiment : une représentation du bâtiment reposant sur sa géométrie, sur les caractéristiques utiles et les comportements de ses composants. Ce modèle numérique fait l’objet d’une norme mondiale ISO : l’IFC ; qui fournit un « esperanto », un langage commun entre tous les logiciels métiers.
Ce modèle numérique va contribuer à réconcilier deux mondes qui s’ignoraient : le monde de la conception et de la réalisation où les logiciels de CAO sont roi et le monde de la gestion de patrimoine où l’on trouve les logiciels de gestion de patrimoine et de GMAO.
Le livre blanc propose que plutôt que continuer à apposer des vocables, des outils logiciels ou des formats de données ésotériques, l’opportunité qui s’offre au maître d’ouvrages est maintenant d’imposer à tous ses partenaires de travailler autour d’un référentiel unique et dynamique de données patrimoniales dont il fixe le périmètre, les exigences, les fonctions et les contributions à ses métiers comme pour un ouvrage.
Là réside la double révolution qui va impacter les métiers de la construction et de l’immobilier :
- Passer d’une logique de coût d’acquisition de la donnée à une logique de création de valeur,
- Passer d’une logique d’outils informatiques à une logique de référentiel de données patrimoniales dynamique et partagé,
Sans qu’il soit vraiment possible (mais est-ce encore nécessaire) de produire une formule magique du retour sur investissement d’un tel système, cet ouvrage propose déjà plusieurs études de cas qui démontrent bien les bénéfices possibles pour tous les acteurs de la chaîne et en particulier le maître d’ouvrage.
Les études de cas, réalisées partout en France auprès d’organismes HLM, d’universités, de conseils régionaux et de gestionnaires de parc tertiaires ont permis de valider 12 points clés dans la réussite d’un projet de numérisation de son patrimoine dont nous pouvons dégager les 3 aspects incontournables :
- Aspects stratégiques, implication de la Direction Générale : Le succès de la mise en œuvre d’un projet de numérisation de son patrimoine et la réalisation des bénéfices attendus nécessitent de s’inscrire dans une stratégie d’entreprise avec le soutien de la direction de l’installation du projet à la mise en exploitation pour faire de la maquette numérique, un nouvel actif.
- Analyse des organisations, démarche projet : un projet de numérisation est un projet stratégique en ce sens qu’il est susceptible d’impacter de nombreux métiers dans l’organisation ce qui va nécessiter à la fois une structure projet apte à dialoguer avec l’informatique et ces différents métiers, mais aussi une analyse des usages, des processus et des besoins en matière d’échange de données.
- Mettre en place un référentiel de données unique, dynamique et partagé : le référentiel de données est le résultat de l’expression des besoins des différents métiers qui vont « consommer la donnée patrimoniale » ; il consiste dans la définition des composants techniques, de leurs caractéristiques et de leurs comportements tout au long de leur cycle de vie. A ce titre, il doit être pensé comme dynamique car susceptible d’évoluer dans le temps, mais aussi d’interagir automatiquement à travers des interfaces appropriées et sécurisées avec des logiciels métiers ou des logiciels prestataires.
Ayant placé la qualité de la démarche projet et du référentiel de données patrimoniales au cœur du succès, le livre propose en complément de « repenser » le rôle du maître d’ouvrage doté de ce nouvel outil dans ses rapports à la maîtrise d’œuvre, aux exploitants ou encore dans la recherche de performance énergétique.
12 points clés pour réussir une numérisation du patrimoine :
1- La numérisation du patrimoine peut impacter plusieurs services et changer leurs modes d’organisation. Il est donc nécessaire que ce projet, qui peut durer plusieurs années, soit défini comme stratégique dès le départ et implique la direction générale.
2- Les besoins des futurs utilisateurs de la maquette numérique doivent être définis et pris en compte très en amont. Cela permet de déterminer la granulométrie des informations nécessaires et joue un rôle primordial dans le succès du projet.
3- Il est nécessaire de prévoir l’intégration de la maquette numérique au système informatique existant afin d’éviter qu’il ne soit jamais utilisé ou glisse doucement dans l’oubli.
4- L’analyse et l’identification des différents usages de la donnée patrimoniale permet de définir quelles données seront nécessaires à quelle utilisation.
5- Ces éléments permettent ensuite de déterminer le référentiel de données, en fonction des métiers et des objectifs. Il est important de concevoir ce référentiel comme un système dynamique qui va évoluer en fonction des évolutions futures. Ces dernières peuvent mêmes être prévues car elles sont souvent liées à des besoins identifiés dès le départ.
6- Il est important également de prévoir des indicateurs de progrès de la numérisation. En l’occurrence des indicateurs de moyens et des indicateurs de résultats, tels que la mesure du retour sur investissement sont nécessaires.
7- Le projet doit tendre le plus possible vers l’interopérabilité. Les auteurs de l’ouvrage notent que certains éditeurs ont fait le choix stratégiques des prévoir des interfaces IFC, voire même de pouvoir travailler en natif sur du format IFC. L’idée est de capitaliser sur la capacité qu’aura la maquette numérique à développer l’interopérabilité.
8- Il est nécessaire d’anticiper les moyens de mise à jour de la base de données du patrimoine, en particulier en termes d’outils logiciels. Ces derniers évoluent tout au long du cycle de vie des bâtiments. Il est à noter que de nombreuses expériences se sont soldées par des échecs du fait de l’incapacité de pouvoir mettre à jour les données.
9- Pouvoir partager l’information avec des tiers, tels que les partenaires du maître d’ouvrage est aussi un point important. L’un des indices de la qualité d’une maquette numérique est d’ailleurs son degré d’ouverture à des échanges avec des partenaires susceptibles d’intervenir à différents moment du cycle de vie sur la maquette numérique, comme sur le bâtiment. Il est donc nécessaire de prendre en compte la disponibilité et la facilité d’accès aux données.
10- La formation des personnes qui vont utiliser la maquette numérique apparaît comme un élément essentiel du processus. En toute logique, plus leurs besoins ont été pris en compte en amont et plus ils seront prompts à s’approprier le nouvel outil. De nouvelles fonctions apparaissent, comme celles de « superviseurs » qui seront en charge de la qualité des données et du respect des processus.
11- La fiabilité, la sécurité et la pérennité des données sont des éléments essentiels. Il est donc important de prévoir aussi bien des dispositifs de contrôle d’accès, de vérification de cohérence, que des systèmes de sauvegarde et de redondance. Le maître d’ouvrage devra donc chercher à bâtir un « carnet d’identité numérique dynamique du patrimoine » qui pourra suivre la vie du bâtiment et des standards informatiques.
12- Enfin, si le retour sur investissement n’a pas toujours été pris en compte dès le départ, différents bénéfices ont confortés les choix des maîtres d’ouvrages. Ces derniers relèvent des économies sur les coûts de fonctionnement, sur les dépenses externes et une augmentation de la valeur du patrimoine liée à la disponibilité et à la qualité de la donnée.