Ce choc de simplification suffira-t-il à faire baisser le coût de la construction et à construire + … ???
Tant il est vrai que trop de normes tuent la norme, l’illusion d’un choc de simplification pour faire baisser le coût de la construction et construire + semble faire son chemin…
Alors qu’un constat sévère se porte sur les chiffres bas relatifs à la construction de logements neufs pour 2013, unique depuis dix ans, atteignant difficilement la barre de 330 000 unités, le Gouvernement et le Chef de l’Etat entendent entreprendre un choc de simplification des exigences réglementaires pour atteindre l’un des objectifs de construction louables du quinquennat de 500 000 logements et de rénovation énergétique de 500 000 logements par an d’ici 2017.
Mais ce choc de simplification suffira-t-il à faire baisser le coût de la construction et à construire + … ???
Profitant de sa visite dans la ville Rose, à l’occasion de la signature du protocole de cession des terrains du Centre d’essais aéronautiques de Toulouse, propriété du ministère de la Défense et inutilisé depuis 2007, qui a été cédé à Toulouse Métropole en vertu de la loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement du 18 janvier 2013, permettant la cession de sites publics avec une forte décote à des collectivités qui ont d’ambitieux projets de logements, le programme du CEAT prévoit notamment la construction de 750 logements, dont 70 % de logements sociaux et intermédiaires, le Président François Hollande, accompagné du ministre de l'Economie et des Finances Pierre Moscovici, ainsi que de la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a annoncé de nouvelles mesures de simplification dans la construction, notamment sur les délais d’instruction des permis de construire devant être réduits à cinq mois et que les coûts des logements collectifs soient abaissés de 10% en cinq ans grâce à l’allègement des normes de construction.
«Pour réaliser un projet de logement, il faut 6 ans, 4 ans de procédures et 2 ans de construction. C'est plus qu'un quinquennat» a-t-il ironisé. Avant d'annoncer deux nouvelles mesures pour aller plus vite et plus loin. D'une part, les délais d'acceptation des permis de construire ne pourront plus excéder 5 mois.
La première des deux mesures annoncées par le Président de la République pour amplifier l’effort de simplification dans le secteur de la construction, doit permettre de raccourcir les délais d’obtention des permis de construire qui devront être délivrés dans un délai de 5 mois maximum. Aujourd’hui, le code de l’urbanisme prévoit déjà des délais courts pour la délivrance d’un permis de construire : deux mois pour une maison individuelle et trois mois pour tout autre logement. Mais bien souvent, la décision d’accorder un permis de construire implique que soient délivrés au préalable d’autres avis ou autorisations au titre d’autres législations. Les délais peuvent ainsi se cumuler pour aboutir à plus de six mois, voire un an. C’est long : beaucoup trop long et inutilement long.
Le deuxième objectif laisse songeur puisqu’il s’agit de la simplification des normes tendant à faire baisser de 10% le coût de la construction, la simplification des «3700 normes à respecter pour construire un immeuble». «Le changement ce n'est pas seulement dans les mots, c'est aussi dans les actes», a-t-il évoqué.
Seulement les paroles donnent un sens peu propice au changement, bien au contraire, En effet, très à l’écoute des logiques partisanes, notamment des organisations professionnelles et des acteurs du secteur de la construction, les normes constitueraient les symboles d’une cristallisation paralysante. La crise économique de 2008 étant le prétexte à tous les arguments pour corroborer des logiques qui repoussent les visions innovatrices. En décembre dernier, huit organisations professionnelles se sont unies pour dénoncer le champ normatif qui régit la construction de logements qui selon eux est le premier responsable de la hausse du coût sur le prix de revient évaluée entre 25 % et 35 % …
Autrement dit les nouvelles réglementations notamment thermiques et celles sur l’accessibilité seraient coupables de l’évolution des prix du logement ????
Et oui, les prix de logements neufs ne cessent de grimper, mais pour autant, cela ne date pas d’hier, depuis 15 ans les prix en France connaissent une évolution déconnectée de la réalité des loyers. En effet, les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen, en revanche les prix d’acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée qu’accessoirement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction. Ce qui dicte le prix s’est la conjoncture de l’offre sur la demande et non du contraire. Car la hausse éventuelle d’une demande freinerait voire effacerait l’augmentation des prix. Les normes s’imposeraient-elles sur l’offre impactant la demande ?
Le caractère du prix du logement étant la somme de deux composantes, bâti et foncier, elles observent des évolutions parfois opposées…
En effet, on peut observer que sur le bâti la hausse provient de multiples facteurs, tensions entre secteurs, baisse de productivité et donc hausse du coût de la construction… La part des gains de productivité dans la construction, généralement supérieurs à ceux du reste de l’économie, a connu un affaiblissement net, tendant à faire augmenter le prix du bâti plus vite que l’indice des prix à la consommation. Ce coût de construction qui a grimpé plus vite que les autres prix est apparu au début des années 2000, on pourrait alors penser que les normes qui régissent le secteur sont à l’origine de ce renchérissement. En effet, la RT 2005 puis la RT 2012 impacteraient-elles de façon durables la hausse du coût de la construction ?
Une étude, menée par le CSTB, à partir de modèles types de maisons et d’habitats collectifs, montre que cette conséquence demeure limitée.
Le coût supplémentaire associé des réglementations (principalement parasismiques, thermiques, acoustiques et électriques) introduites entre 1990 et 2005 serait évalué en moyenne égal à environ 2,7 % du prix des maisons (hors terrain) et à environ 3,8 % du prix des bâtiments à usage d’habitat collectif. Des chiffres qui sont à rapprocher de l’augmentation de l’indice du coût de la construction, s’élèvant à + 32,5 % entre 1990 et 2004. Avec la nouvelle réglementation RT 2012, qui impose une consommation d’énergie primaire dans le neuf inférieure à 50 kWh/m2/an contre 150 kWh/m2/an environ avec la RT2005, le surcoût est supérieur équivalent au renchérissement de la construction à hauteur de 5 % à 7 %, surcoût plus que compensé par les économies d’énergie attendues.
Hors, il est curieux de constater que le prix des logements neufs a enflé plus rapidement que le coût de la construction. Ce qui induit un renchérissement notable du foncier… Il semblerait donc que la hausse du prix des logements soit davantage liée au principe de rareté, notamment du foncier qu’à celle des coûts de construction.
Plus que nettoyer les normes, l’enjeu d’une nouvelle relance du secteur du bâtiment passe par l’écoute des préoccupations des citoyens, car la demande est là et donc à l’offre de s’adapter en faisant appel à de nouvelles compétences pour intégrer au mieux les contraintes énergétiques s’inscrivant dans les démarches de développement durable, moteur de croissance…
Certes, la multiplication et le cumul des normes et des référentiels peuvent engendrer quelques problématiques, mais comme toutes nouveautés, la familiarisation durera quelques mois pendant lesquels les failles seront repérées pour en faire une application minimaliste permettant au surcoût engendré d’être annulé.
Le secteur de la construction est à la croisée de plusieurs critères, urbanistiques, géographiques, architecturaux, sociologiques, rendant plus complexe la démarche constructive… Alors, plus que la simplification des normes, il serait peut-être temps de résoudre les problèmes territoriaux et de considérer les apports techniques en corrélation avec les pratiques sociales des habitants et usagers étroitement liées à leurs modes de vies…