Le MasCobado un important projet d'habitat participatif en Languedoc-Roussillon

Le MasCobado un important projet d'habitat participatif en Languedoc-Roussillon

L'ADEME accompagne le plus important projet d'habitat participatif en Languedoc-Roussillon (23 logements) : MasCobado à Montpellier. Une affaire pas si simple prise dans un mouvement incessant de coups de théâtre, d’obstacles, d’incertitudes et d’attentes. Pas de quoi désespérer, bien au contraire : la coopération, la persévérance et une rigueur de tous les instants n’ont jamais fait défaut au cours des nombreuses péripéties du projet MasCobado.

Une petite poignée de Montpelliérains qui ont mené jusqu’au bout l’aventure d’un « habitat participatif » dont la première pierre est posée en novembre 2014. Au départ, on trouve l’association « Habiter C’est choisir », qui regroupe des familles désireuses de se lancer dans l’autopromotion et se propose de créer un habitat collectif en centre-ville. L’expérience est basée sur la motivation des familles, l’utilisateur est en première ligne avec ses rêves, ses moyens... et son ignorance, mais aussi sa capacité à découvrir et à s’approprier des notions complexes pour composer son habitat.

L'habitat participatif est une approche constructive qui se développe de plus en plus et permet aux habitants de se réapproprier leurs logements et de les imprégner de lien social. A la différence des opérations immobilières classiques, les futurs occupants définissent leurs besoins et les bases architecturales de leurs logements. Ils se posent comme concepteurs et généralement investisseurs. Les coûts de l'immobilier et la pression des obligations de la vie quotidienne conduisent de plus en plus de foyers à se diriger vers cette approche de la construction.

Dans son nouveau quartier des Grisettes, la Ville de Montpellier, précurseur dans ce domaine, a lancé un appel à candidature en avril 2012 pour deux parcelles destinées à des projets d'habitat participatif. Deux associations lauréates ont présenté leur programme constructif et ont finalement fait le choix de se réunir autour d'un seul et même projet sous le nom de «MasCobado». Les futurs habitants en tant que maître d'ouvrage ont été accompagnés dans cette tâche par un Assistant à Maîtrise d'Ouvrage (Toits de Choix) et le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), intervenu pour les aider dans la définition de leur projet, notamment architectural.

Un maître mot : la rigueur

Afin de répondre aux objectifs incombant à une maîtrise d’ouvrage collective, l’association confie rapidement la conduite du projet à Toits de choix, une société de conseil spécialisée dans l’accompagnement de projets d’habitat participatif. Au nombre des tâches qui lui reviennent : le pilotage du projet, son organisation, l’assistance à la rédaction des cahiers des charges dont le pré-programme, l’assistance au montage juridique ou encore la mise en place et le suivi des outils budgétaires. Autant de dimensions qui, comme le précise Stefan Singer, fondateur de la société « requièrent des compétences multiples, non seulement en ingénierie immobilière mais aussi en ingénierie sociale. » Car il faut constituer avec les participants collectivement un nouvel acteur social et convaincre la collectivité que le projet est aussi solide que celui d’un promoteur conventionnel. « Après tout, pourquoi les élus feraient-ils confiance à une bande de citoyens qui prétend construire un immeuble »

Les particularités du MasCobado sont multiples tant sur le plan architectural que social et économique.
Comme souvent en habitat participatif, le MasCobado mutualise des espaces et des équipements, chambres d'amis, buanderie, salle polyvalente, atelier, jardins, etc... dans un triple intérêt : améliorer la qualité du cadre de vie, limiter les coûts de l'accession à la propriété et réduire l'empreinte carbone des familles résidentes. Intégré dans la démarche d'accompagnement BDM (Bâtiment Durable Méditerranéen), le projet traite la problématique du confort d'été, particulière aux logements en bassin méditerranéen (le projet a obtenu le « niveau Or » pour sa conception). Côté constructif, une structure mixte bois/béton et une isolation écologique ont été choisies pour réduire l'énergie grise de la construction.
La véritable originalité du projet tient à la mixité sociale par la présence parmi les futurs habitants d'acquéreurs classiques, de candidats à la location/accession (PSLA) et de résidents locataires. Ainsi, si la loi ALUR a identifié deux statuts pour les Maitrises d'Ouvrage Collectives (les SCI d'autopromotion ou les Sociétés Coopératives), celui de ce collectif intégrant ces différents statuts d'occupation sous le même toit est une véritable innovation en France. Le groupe a donc cherché très en amont du projet à faire participer un bailleur social. Promologis a été choisi pour une co-maîtrise d'ouvrage avec les habitants pendant la phase de la conception et deviendra maître d'ouvrage de l'opération dans sa globalité au moment du démarrage des travaux, prévus en novembre.

L'ADEME a choisi d'accompagner ce projet novateur.
Le caractère « BBC+ » du logement et l'utilisation de matériaux biosourcés (structure bois, ouate de cellulose, panneaux de bois) ont permis au projet d'être lauréat de l'Appel à projets «PREBAT 2013», une partie du surcoût constructif de cette opération par rapport à une opération règlementaire est prise en charge par l'ADEME et la Région, soit 130 000 euros.
Du point de vue énergie, le projet sera raccordé au réseau de chaleur utilisant l'énergie produite par l'usine de méthanisation des déchets située à proximité.
Il est également apparu intéressant à l'ADEME d'évaluer les bénéfices environnementaux, économiques et sociaux de ce type d'habitat. Les questions sont multiples et le sujet d'étude vaste : le lien social conduit-il à une meilleure prise en main du bâtiment par ses usagers et à une meilleure qualité de vie? La responsabilisation a-t-elle un effet bénéfique sur les frais d'exploitation du bâtiment ? Quel usage des espaces communs ? Quel réel bien-être pour les habitants ? etc...
L'ADEME a donc confié une étude autour de ces thématiques aux bureaux d'études ADRET et CERFISE, qui se poursuivra pendant deux années après la date de réception du bâtiment. L'ADEME espère recueillir une analyse fine de ce nouveau mode constructif de logements collectifs, dans lequel le tissu social et la responsabilisation semblent gager des pratiques environnementales exemplaires.

Le programme en résumé ==================================================

Les deux bâtiments représentent 23 logements dont 5 logements sociaux locatifs et 7 loge-

ments en location-accession :

• 2 T1 de 29 à 49 m2

• 3 T2 de 44 à 50 m2

• 6 T3 autour de 60 m2

• 6 T4 de 73 à 84 m2

• 6 T5 de 80 à 112m2

• 3 chambres d’amis de 13 à 20 m2

• 30 places de parking en sous-sol

• une salle polyvalente de 45 m2

• un local à vélos

• un local poubelles

• un local technique

• une buanderie

• une grande terrasse commune

• petits jardins à usage exclusif pour les logements au rez-de-chaussée, terrasses ou grands balcons pour les logements aux étages

Dans le jardin, le groupe prévoit déjà un cabanon en limite de parcelle, pour entreposer outils et matériel. Un potager verra le jour. Une des membres du groupe étant paysagiste, le jardin est déjà dans toutes les têtes.

Le projet MasCobado en résumé : 23 logements de 30 à 110 m² dont 5 logements sociaux, hauteur R+2, SdP 1873 m², coût total du projet 4,2 Meuros HT.