A Paris, en 2014, 347 immeubles anciens présentent des signes de fragilité...

A Paris, en 2014, 347 immeubles anciens présentent des signes de fragilité...

L'Observatoire de la prévention de la dégradation des immeubles d'habitation à Paris publié par l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme) fait suite à l’achèvement du plan de résorption de l’habitat indigne (2002-2010), la démarche de prévention initiée dès 2008 se poursuit. Son but est de prévenir la dégradation des immeubles anciens à Paris et d’éviter à de nouveaux immeubles de tomber dans la spirale de l’insalubrité.

Il révèle notamment qu’à Paris, 347 immeubles sont jugés «à surveiller en 2014». Et depuis 2008, date de la première étude de cet acabit, les chiffres n'ont pas cessé d'augmenter... De 212 immeubles à cette date, nous sommes passés à 328 en 2011 jusqu'à atteindre 347 aujourd'hui. Autre enseignement, les bâtiments sur la rive droite - beaucoup plus que la rive gauche - sont particulièrement touchés.

Comme les années précédentes, une analyse statistique a été réalisée visant à passer au crible les points de fragilité des immeubles parisiens, au travers d’indicateurs tels que la part des petits logements locatifs, les mises en demeure au titre de la sécurité et de la salubrité, les diagnostics d’accessibilité au plomb, le poids des demandeurs de logement social, les factures d’eau impayées pour les immeubles, ainsi que la présence de termites et le fait qu’un immeuble d’habitat soit issu de la transformation d’un hôtel meublé. Il en ressort une notation à l’immeuble qui exprime une présomption de risque de dégradation.

En 2014 ces travaux font ressortir 347 immeubles anciens qui présentent des signes de fragilité. Ce sont pour l’essentiel des immeubles en copropriété, localisés dans les arrondissements du Nord-Est parisien (10e, 11e, 18e, 19e, 20e arrondissements). Réalisée en liaison avec la direction du logement et de l’habitat de la Ville de Paris, l’exercice s’inscrit dans une perspective opérationnelle de suivi et de prévention, les présomptions statistiques étant mises au service d’une intervention administrative aussi précoce que possible.

Les quartiers les plus concernés sont dans le 18e les abords de la Porte de Clignancourt, la Goutte d’Or, La Chapelle et Belliard – Doudeauville, dans le 17e les Epinettes, et, dans une moindre mesure, dans le 20e le secteur de Ménilmontant et les abords de la place de la Réunion et dans le 2e le quartier du Sentier.

Les immeubles repérés comptent en moyenne 38 logements (contre 22 dans les immeubles du parc privé parisien). 52 immeubles comptent 50 logements ou plus, dont 12 dépassent 100 logements, ce qui est assez rare dans le parc privé parisien. Il s’agit également de copropriétés, même si 67 immeubles (soit 19 %) appartiennent à un propriétaire unique (à titre de comparaison 27 % des immeubles privés parisiens appartiennent à un propriétaire unique). Parmi ces derniers, un peu plus de la moitié (36 immeubles) appartient à un particulier.

Parmi les 347 immeubles identifiés comme présentant un risque de dégradation de leur bâti en 2014, plus de la moitié avaient été repérés en 2013 et sont donc connus des services en charge du suivi de l’habitat (soit 153 immeubles représentant 44 % du total). Cela signifie que l’autre moitié des immeubles identifiés ne l’était pas l’année dernière (soit 194 immeubles). Ce sont donc de nouveaux immeubles à surveiller, dont certains (32 immeubles) figuraient pourtant déjà sur les listes établies entre 2008 et 2012.

Le niveau de risque établi par l’Apur d’après l’analyse statistique et la cotation insalubrité déterminée par les inspecteurs du STH sur le terrain pour chaque bâtiment sont cette année encore fortement corrélés. 44 % des immeubles ont une cotation insalubrité correspondant à un bâti dont l’état peut être qualifié de « mauvais » ou « médiocre » et 38 % sont « passables » :

• 21 des 28 immeubles dont la note est supérieure ou égale à 8 points ont une cotation insalubrité qui les classe selon le STH dans un état médiocre ou mauvais,

• 8 des 18 immeubles notés 7 ont une cotation insalubrité qui les classe selon le STH dans un état médiocre ou mauvais.

• 41 % des immeubles notés 5 ou 6 ont une cotation insalubrité qui les classe selon le STH dans un état médiocre ou mauvais (105 immeubles concernés).

En parallèle de ces expertises sur place, une enquête sur des éventuelles difficultés de gestion a été conduite par le STH auprès des 304 immeubles privés repérés comme présentant un risque de dégradation de leur bâti. 161 réponses ont été obtenues, soit un taux de réponse de 53 %, ce qui est élevé pour ce type d’enquête.

Les dysfonctionnements de gestion ont été analysés au travers de 3 types de difficultés.

• Dans 77 % des cas (parmi les immeubles pour lesquels une réponse a été obtenue), les propriétaires ou le syndic estiment que des travaux lourds sont nécessaires.

• Des blocages juridiques existent dans 40 immeubles (sur 161 réponses). Il s’agit de blocages liés à des débiteurs « récalcitrants », de problèmes de succession ou encore de ventes judiciaires.

• Enfin, la dernière question porte sur l’existence d’impayés de charge : 60 % des immeubles répondant sont concernés (98 immeubles).