Une opération de rénovation thermique pour 55 000 logements dans le 19e à Paris

Une opération de rénovation thermique pour 55 000 logements dans le 19e à Paris

A Paris, une vaste opération de rénovation thermique va être lancée sur des bâtiments du 19e qui concernera potentiellement 55 000 logements.

L’Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments du 19ème arrondissement a été lancée par la Ville de Paris, en coordination avec la Mairie du 19e et l’Agence nationale de l’habitat, pour inciter et aider les propriétaires de logements privés de l’arrondissement à réaliser la rénovation thermique et environnementale de leur immeuble.

Pendant 6 ans, les propriétaires bénéficieront d'un accompagnement personnalisé dans le suivi de leur projet. Réunion publique de présentation du dispositif le 30 septembre à la mairie du 19e.

La Ville de Paris s’est engagée à réduire de 25%, d’ici à 2020, les émissions de gaz à effet de serre et les consommations énergétiques de son territoire. L’Opération d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB) lancée dans le 19e arrondissement contribue à réduire la consommation énergétique des logements privés. Le 30 septembre, une réunion publique à la Mairie du 19e présentera le programme aux habitants. Ils pourront aussi se renseigner sur www.opatb19.paris.fr.

A partir du 1er octobre prochain, l'OPATB19 est le plus grand programme en France d’encouragement à la réhabilitation thermique pour les immeubles privés, tout type de bâti confondu. C'est la première fois à Paris qu’une OPATB est menée à l’échelle d’un arrondissement.

Un dispositif unique en France :

Pendant 6 ans, les propriétaires bénéficieront d’un accompagnement personnalisé du PACT, l’association spécialisée qui anime l’opération pour le compte de la Ville. Des conseillers thermiques les aideront dans le suivi du projet, les orienteront dans la sélection des professionnels, animeront les réunions de projet et mobiliseront les financements.

Programme en 3 étapes :

Les propriétaires intéressés par le dispositif déposeront un dossier de candidature auprès la Ville de Paris, témoignant de la mobilisation de la copropriété et de l’opportunité d’engager un programme de rénovation énergétique. Les immeubles retenus bénéficieront d’un accompagnement personnalisé d’un conseiller thermique pour les étapes suivantes. Il réalisera avec eux un diagnostic global de l’immeuble, puis les travaux seront mis en oeuvre.

Aide financière exceptionnelle :

Dans le cadre de ce dispositif, la Ville de Paris crée une aide supplémentaire pour l’isolation thermique par l’extérieur et l’amélioration du cadre de vie des copropriétés : aménagement des espaces communs, création d’espaces végétalisés, accessibilité à tous des immeubles, etc.

La Ville de Paris a créé une subvention exceptionnelle pour les syndicats de copropriétaires qui désirent effectuer des travaux d’isolation thermique par l’extérieur des façades. La subvention est attribuée pour financer les travaux de ravalement des murs de façade lorsqu’ils intègrent des travaux d’isolation thermique par l’extérieur répondant à des exigences sur la performance de l’isolant. Lorsque l’isolation de la toiture est réalisée en complément de l’isolation des façades, elle est intégrée dans l’assiette des travaux subventionnables. L’aide est de 20% du montant HT des travaux subventionnables dans la limite de 2 000 euros par logement.

Une seconde subvention exceptionnelle a été créée pour la réalisation de travaux améliorant la qualité environnementale de leur immeuble. Les travaux éligibles sont des travaux de création d’aménagements pour un tri sélectif complet, de création de places de stationnement vélo, de création de surface végétalisée, d’installation de systèmes de récupération des eaux pluviales, d’installation de systèmes produisant ou utilisant les énergies renouvelables. La subvention est égale à 50 % du montant HT des travaux dans la limite de 5000 € par immeuble.

Qui peut en bénéficier ?

L’OPATB 19 s’adresse à tous les propriétaires de logements privés du 19ème arrondissement, désireux d’entreprendre la rénovation de leur immeuble ou de leur pavillon, pour en améliorer les performances thermiques et/ou plus largement en améliorer le cadre de vie par des actions de végétalisation ou de réaménagement.

Pourquoi participer à l’OPATB 19 ?

L’OPATB 19 est une opération exceptionnelle, la première à concerner un arrondissement entier à Paris. Lancée pour une durée limitée (1er septembre 2014 – 31 janvier 2020), elle vous permet de bénéficier :

• d'ateliers d'information collective sur les thèmes de la rénovation thermique et environnementale ainsi que sur le fonctionnement d'une copropriété ;
• d’un accompagnement personnalisé et gratuit pour étudier, définir et mettre en œuvre votre projet d’amélioration thermique et environnementale : assistance technique, recherche de financements, aide au montage du projet ;
• d’aides financières exceptionnelles créées par la Ville de Paris spécialement pour l’opération.

Vous souhaitez :

• améliorer le confort de votre logement ;
• faire des économies d’énergies en limitant vos dépenses ;
• conforter la valeur patrimoniale de votre logement ;
• apporter une contribution indispensable à la préservation de l’environnement en réduisant vos émissions de gaz à effet de serre ;
• favoriser le développement du végétal en ville ;
• plus généralement améliorer votre cadre de vie.

Dans le cadre de l’OPATB 19, un conseiller thermique vous aide à trouver les solutions adaptées à l’architecture de votre immeuble et aux usages de ses habitants.

Faîtes réaliser le diagnostic global de votre immeuble

Le diagnostic global est un état des lieux de tous les aspects du bâtiment : besoins d'entretien et éventuelles pathologies (problèmes techniques), performance énergétique et comportement hygrométrique (capacité du bâti à favoriser les échanges d'humidité) sont analysés. Le diagnostic global permet donc d'obtenir une vue d'ensemble sur les travaux d'entretien à mener dans les années à venir en prenant en compte l'amélioration thermique, environnementale du bâtiment. Sur cette base, il propose des scénarios d'intervention et un programme de travaux hiérarchisé avec une évaluation des coûts et des gains énergétiques associés. Le diagnostic comprend également une étude des financements mobilisables en fonction de chacun des scénarios.

Avec qui ?

Il peut être réalisé par un bureau d'études mais il est conseillé de missionner un architecte associé à un bureau d'études thermiques afin de prendre en compte aussi bien les approches architecturales qu'environnementales du bâtiment. Le syndic, avec l'appui du conseil syndical, se charge de rechercher les professionnels et de suivre le travail du prestataire sélectionné.

Comment ?

Il est important de prendre en compte l'ensemble des 4 étapes présentées ci-dessous afin de calibrer les prestations du diagnostic global et suivre efficacement la réalisation de l'audit.

1. Définir la mission : la réalisation d'un cahier des charges complet

La rédaction du cahier des charges est une étape cruciale de la réalisation d'un diagnostic de qualité. Il permet de définir la mission du maître d'œuvre chargé de réaliser le diagnostic et donc d'en garantir la qualité.

Le cahier des charges se compose des éléments suivants :

• La première partie du cahier des charges comprend une description succincte de la copropriété, du contexte dans lequel est demandé ce diagnostic, ses objectifs, le planning prévisionnels des études et des travaux ainsi que les contacts des principaux interlocuteurs (syndic, conseil syndical, gardien). Il vous est conseillé de reprendre les principaux résultats de l'éco-bilan pour rédiger cette première partie.
• Dans un deuxième temps, il faut énoncer les prestations attendues de votre diagnostic accompagnées des références réglementaires. Le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, arrêté du 28 février 2013, obligeant les copropriétés de plus de 50 lots équipées d'installations collectives de chauffage de réaliser un audit énergétique avant le 31 décembre 2016, détaille l'essentiel des prestations attendues. Vous pouvez vous y référerez même si votre copropriété n'est pas concernée par cette obligation.
• Nous vous recommandons d'y ajouter les prestations suivantes :
  1. Une réunion de démarrage avec le conseil syndical et le syndic ;
  2. Une visite technique détaillée permettant d'aller au-delà de l'audit thermique en prenant en compte les caractéristiques techniques et architecturales du bâtiment;
  3. L'analyse des besoins ressentis à l'issue des questionnaires envoyés à chaque occupant ;
  4. Une présentation de l'état existant et des préconisations de travaux par élément, aussi bien sur le plan technique que thermique ;
  5. La hiérarchisation des travaux de réhabilitation à réaliser dans la copropriété par degré d'urgence, avec estimation du coût et indication à chaque phase des améliorations thermiques possibles et de leur surcoût ;
  6. La définition d'au moins trois scénarios de travaux combinant les priorités d'entretien (travaux de réhabilitation) et les possibilités d'amélioration thermique et environnementale du bâti ;
  7. La présentation des résultats du diagnostic global en réunion des copropriétaires et en assemblée générale.

NB : Faisant cas de l'intérêt que présente le diagnostic global par rapport à un simple audit énergétique, l'APC, la Région Ile-de-France et la Ville de Paris ont réalisé un cahier des charges pour la réalisation d'audit global dont vous pouvez vous inspirer.

2. Recherche d'un cabinet de maîtrise d'œuvre

Le syndic avec l'appui du conseil syndical consulte et rencontre plusieurs cabinets de maîtrise d'œuvre. Ceux-ci doivent présenter des compétences techniques (architecte DPLG ou équivalent) et thermiques (thermicien), voire une compétence en systèmes de chauffage et/ou refroidissement si la copropriété a un système collectif (Bureau d'études techniques fluides ou équivalents).
Il conviendra par la suite de comparer leurs offres qui devront faire apparaître les prestations qu'ils proposent, leur méthode ainsi que leurs références et qualification en rénovation thermique.

3. Vote en assemblée générale

La décision de réaliser un diagnostic global associé à un budget doit être votée lors d'une assemblée générale. Le choix du prestataire peut être fait à cette occasion ou, a postériori, par le conseil syndical dans la limite du budget voté.

4. Réalisation et restitution du diagnostic

Le conseil syndical et le syndic doivent faciliter le travail du prestataire choisi. Ce dernier doit pouvoir réaliser la visite en présence d'au moins un membre du conseil syndical lui donnant accès à toutes les parties communes et certains logements témoins comme précisé dans l'arrêté du 28 février 2013.
La restitution du diagnostic global par le prestataire peut se faire en réunion simple de copropriétaires ou en assemblée générale. A chaque copropriétaire sera remise une synthèse du diagnostic global. Elle porte notamment sur les différents scénarios de travaux possibles.

Déterminez votre programme de travaux

Cette étape consiste à utiliser les résultats du diagnostic global pour définir un programme de travaux adapté à l'immeuble et à ses occupants. Pour réaliser cette étude précédant la mise en œuvre de travaux, il faut missionner un maître d'œuvre. Un architecte et/ou un bureau d'études est/sont alors missionné(s) pour étudier un ou plusieurs programmes de rénovation avant de consulter les entreprises qui réaliseront les travaux. Afin que le programme de travaux correspondent aux besoins et à la capacité financière des copropriétaires, nous vous conseillons de faire étudier au maître d'œuvre plusieurs scénarios pour avoir une vision globale des différences de performance et des aides mobilisables en fonction de chaque scénario. Il est impératif d'associer les copropriétaires à chaque étape. Cette phase se conclue, en assemblée générale, par le vote des travaux.

1. Définir un programme performant et adapté

La définition d'un programme de travaux thermiques et environnementaux doit s'inscrire dans plusieurs axes de réflexion pour être performante :

• sobriété énergétique (comportements, habitude et usage en matière d'économies d'énergies),
• efficacité thermique (amélioration de la performance du bâtiment),
• utilisation des énergies renouvelables,
• amélioration du cadre de vie.

Ces 5 axes doivent rester présents à l'esprit des acteurs de la rénovation pour définir un projet pertinent d'autant plus qu'il est possible d'intervenir sur de nombreux postes :

• isolation : toitures, murs, plancher,
• ventilation : naturelle, hybride ou VMC,
• chauffage et répartition des frais de chauffage (individualisation des frais de chauffage)
• systèmes de production d'énergies renouvelables : panneaux solaires, chauffe-eau solaire,...etc
• usage et accessibilité : accessibilité au handicap, stationnement des vélos, des poussettes;
• qualité environnementale : végétalisation (des murs, toits, cours), agriculture urbaine ;
• gestion des déchets et récupération des eaux de pluie, perméabilité des sols ;
• mesure des consommations énergétiques et d'eau, intégration des éco-gestes dans les habitudes,
• partage de service.

Le choix du scénario de rénovation

Le choix du scénario doit évidemment prendre en compte les réactions qu'a suscitées la restitution du diagnostic global. Le maître d'œuvre s'appuie sur les résultats du diagnostic ceux-ci pouvant influencer de multiples façons le choix du scénario (typologie du bâti, matériaux de construction, hygrométrie, intérêt architectural, travaux déjà réalisés et travaux envisagés). A ce stade plusieurs scénarios peuvent être étudiés par le maître d'œuvre pour avoir une connaissance plus fine des coûts, performances et aides mobilisables en fonction des programmes de travaux.

La prise en compte des aides financières mobilisables

En fonction du ou des scénarios étudiés, différentes aides peuvent être mobilisées (cf. Rénovez > aides financières). Vous pouvez vous faire accompagner par votre conseiller thermique pour évaluer les aides auquel votre projet est éligible. Procéder à cette étape le plus en amont possible vous permet d'adapter votre projet en fonction des aides.

Le phasage

Les travaux peuvent s'organiser en plan pluriannuel de travaux, c'est-à-dire être réalisés sur plusieurs années, afin d'étaler les dépenses dans le temps. Il est important que le plan pluriannuel de travaux soit défini conjointement par le maître d'œuvre (architecte ou bureau d'étude), le conseil syndical et le syndic pour prendre en compte les contraintes administratives, techniques et financières tout en conservant un ordre cohérent d'interventions.

La rédaction de l'Avant-Projet Sommaire

Le maître d'œuvre rédige une présentation détaillée du projet de rénovation. Celle-ci comprend des premières indications de matériau et une nouvelle estimation financière des coûts. Une nouvelle estimation de gain énergétique peut également être réalisée. Le projet présenté n'est pas tout à fait définitif et peut être amendée en fonction de l'avis du conseil syndical ou des aides mobilisables.

2. La consultation des entreprises sur la base d'un avant-projet détaillé

La consultation des entreprises consiste à solliciter des entreprises compétentes pour chaque poste de travaux. L'objectif de la consultation est de comparer différents devis d'entreprises et de faire une sélection pertinente en fonction des caractéristiques du bâtiment et du projet. Il est nécessaire de mobiliser des entreprises expérimentées maîtrisant les procédés de mise en œuvre des matériaux et techniques prescrits par l'architecte. Cette étape est particulièrement importante et garantit la qualité des travaux mis en œuvre par la suite. A titre d'exemple, en matière d'isolation, la qualité de la pose de l'isolant à des effets sur la performance de l'isolation.

Nous vous conseillons de faire appel à l'architecte missionné dans le cadre de l'étude de conception pour réaliser la consultation des entreprises. Ses compétences techniques et sa vision d'ensemble du projet sont des atouts précieux pour définir la commande et comparer les offres entre elles. A cette étape, la mission du maître d'œuvre est de définir l'Avant-Projet Définitif (APD) et de rédiger un cahier des charges de la consultation des entreprises. Le maître d'œuvre lance par la suite l'appel d'offre aux entreprises et fait l'analyse comparative des offres

Le cahier des charges de la consultation

Le cahier des charges ou DCE (Document de Consultation des Entreprises) comprend les éléments suivants :

• La liste des travaux à réaliser ;
• Les matériaux ;
• Les techniques à employer.

Avant le lancement de la consultation, le maître d'œuvre soumet le cahier des charges au conseil syndical. Dans le cas d'un projet global, c'est-à-dire qui concerne plusieurs postes de travaux, le cahier des charges est découpé en lots de manière à faire appel à une entreprise spécialisée sur chaque poste. Il peut être aussi confié à une entreprise générale qui se charge de sous-traiter. Si le projet permet de solliciter des aides financières, il est nécessaire à ce stade de vérifier la conformité des prescriptions faites aux entreprises avec la réglementation des organismes (performance des matériaux isolants, caractéristiques des équipements, etc...).

L'appel d'offre des entreprises

L'architecte se charge de publier l'appel d'offres et fixe un délai de remise des offres. Il sollicite parallèlement les entreprises qualifiées de sa connaissance pour leur indiquer l'existence de l'appel d'offres. Afin de pouvoir faire une comparaison de qualité, il est utile d'obtenir au moins trois offres. Il est recommandé de ne pas interférer avec le travail de l'architecte et de ne pas solliciter d'entreprises en direct.

L'analyse des offres

L'architecte propose une analyse des offres reçues des entreprises. Les résultats de l'appel d'offre doivent être présentées et faire l'objet d'échanges avec le conseil syndical, les copropriétaires intéressés, l'architecte et les entreprises pressenties.

3. La mise au vote des travaux

Le vote des travaux est l'étape la plus importante du projet : il valide l'ensemble des actions engagées précédemment et engage financièrement la copropriété. C'est pourquoi, il est important d'avoir associé le syndicat des copropriétaires aux étapes précédentes. L'établissement d'un plan de financement, intégrant la mobilisation des aides financières mobilisables, en adéquation avec les ressources des copropriétaires, est un préalable nécessaire au vote des travaux. Le vote des travaux à lieu lors d'une assemblée générale et il est nécessaire que l'ensemble des acteurs de la rénovation prépare ce temps fort :

• L'architecte ou bureau d'études présente le projet final, les devis et l'analyse des offres ;
• Le syndic et le conseil syndical élaborent conjointement l'ordre du jour de l'assemblée ;
• Le syndic rédige et envoie la convocation à l'assemblée générale 21 jours au préalable ;
• Le conseil syndical mobilise les copropriétaires pour les inciter à venir à l'assemblée générale. Nous recommandons au conseil syndical de diffuser une note explicative sur le projet de rénovation, clarifier le plan de financement du projet et prévoir le calendrier d'appel de fonds qui sera soumis au vote en fonction du phasage des travaux envisagé.

Il est possible de voter les travaux à deux périodes différentes d'avancement du projet :

• Soit une fois que la consultation des entreprises est finalisée. Ainsi, les résultats de l'appel d'offres peuvent être présentés et les devis définitifs mis au vote. Avant l'assemblée générale, il est nécessaire que l'architecte ou le bureau d'étude ait terminé la consultation des entreprises, rencontré le conseil syndical afin de lui restituer les résultats et effectué des ajustements auprès de l'entreprise.
• Soit, si le calendrier est trop serré, de faire voter un budget de travaux sur la base de l'avant-projet détaillé sans que la consultation des entreprises soit achevée. Une mission est alors donnée au conseil syndical pour choisir les devis définitifs des entreprises dans la limite du budget voté. Cette option permet de lever des fonds de manière plus progressive en commençant à provisionner en attendant que les devis soient choisis. Elle présente l'avantage de ne pas devoir organiser une assemblée générale extraordinaire une fois la consultation terminée.