S’interroger sur les opportunités et les risques d’une « densification douce » mais quantitativement forte.
Issues d’une recherche menée en 2014 par l’agence d’architecture et d’urbanisme Brès+Mariolle (Béatrice Mariolle et Damien Delaville) dans le cadre du programme « Densification Douce » du PUCA, coordonné par Anastasia Touati, les conclusions montrent que contrairement aux idées reçues notamment celle d’être marginale au regard des enjeux quantitatifs de production de logements et en comparaison aux processus planifiés d’urbanisme traditionnel (en particulier les ZAC et les lotissements), les quartiers pavillonnaires sont déjà des espaces de construction de logements individuels. Cette « génération spontanée » de pavillons représente environ 25% de la production totale de logements individuels (sur 10 ans et selon les échantillons étudiés). En extrapolant à l’ensemble de la France, la densification douce pourrait représenter 600000 logements construits entre 1999 et 2011. Aujourd’hui, les quartiers pavillonnaires se densifient donc « tous seuls ». Le phénomène est déjà bien connu des élus. On peut donc s’interroger sur les opportunités et les risques de cette « densification douce » mais quantitativement forte.
En effet, les politiques urbaines actuelles tentent de répondre aux nouveaux enjeux liés au développement durable, celui d’une ville durable. Construire des villes moins consommatrices d’espaces et de ressources, principales mesures des politiques urbaines, les ¾ des surfaces urbanisées en France étant couvertes par de l’habitat individuel, l’avenir des quartiers pavillonnaires s’avère central au regard de ces enjeux de développement durable. Ce gisement foncier peut-il accueillir des formes de densité et ainsi participer à la production de logements ? Telle est la question posée par le PUCA à travers le programme « Vers des politiques publiques de densification douce ? ».
Les formes de la densification douce
L’observation des espaces urbanisés en France montre que l’occupation pavillonnaire est largement dominante. Elle est d’au moins 60% dans chaque région et ce pourcentage s’élève jusqu’à 89% dans le cas de la Basse-Normandie. On peut donc affirmer que l’enjeu du devenir des quartiers pavillonnaires est tout à fait déterminant, comme l’ont d’ailleurs montré les recherches réalisées au sein du projet de recherche BIMBY. Le processus de « densification douce » peut être appréhendé comme une production alternative de logements dans le sens où ces opérations ne sont pas planifiées comme les ZAC ou les lotissements ou toute urbanisation « classique » par extension. On distingue généralement trois formes de densification douce :
• division parcellaire : construction de maison(s) après division foncière de parcelles accueillant déjà des pavillons,).
• densification parcellaire : construction de maison(s) sur une parcelle déjà bâtie, mais sans division foncière.
• division pavillonnaire : découpage interne de pavillons pour créer plusieurs logements distincts.
L’équipe a cherché à savoir combien de pavillons nouveaux ont été construits suivant ces trois modalités, entre 1999 et 2011 sans démolition des maisons existantes.
Un pavillon sur six construit en densification douce
Sachant que, chaque année, environ 200 000 nouveaux pavillons sont construits en France Métropolitaine, on peut se demander quelle est la part de « densification douce ». Souvent présentée comme une forme marginale de la construction pavillonnaire, que ce soit du point de vue quantitatif ou de son impact sur le paysage et sur les territoires, l’équipe a, au contraire, démontré que ce phénomène produit un nombre important de logements.
Prenant l’exemple de six grandes agglomérations françaises (Paris, Nantes, Rennes, Toulouse, Marseille et Limoges), l’équipe a analysé des échantillons de 25 km de côté, en périphérie de ces grandes villes, dans des territoires couverts par plus de 75% d’urbanisation pavillonnaire. Les profils des communes étudiées sont variés reflétant un large panel de configurations spatiales (pôles urbains, périurbains, pôles ruraux, rural, selon la catégorisation de l’INSEE) et démographiques (croissance démographique plus ou moins marquée). Si l’on ne prend en compte que la construction pavillonnaire, on observe qu’en périphérie de Limoges, plus d’un pavillon sur six est construit par densification douce (17%), tandis qu’elle représente près d’un tiers des constructions pavillonnaires dans l’agglomération parisienne (37%). Loin d’être marginale, la densification douce est donc un processus déjà à l’œuvre dans de nombreux territoires. Dans les échantillons étudiés, la division parcellaire représente la principale forme de densification douce (environ 90%). En ce qui concerne la spatialisation du phénomène, on observe que la densification douce est un processus qui touche aussi bien les villes que les bourgs ruraux, les quartiers anciens que les lotissements.
Prospective
En France, entre 1999 et 2011, 3 800 000 logements ont été construits dont 2 250 000 maisons (soit 60% des constructions totale de logements). En extrapolant les résultats obtenus à la production pavillonnaire en France entre 1999 et 2011, on peut estimer que la construction de pavillons en densification douce a permis de construire entre 380 000 et 830 000 logements (entre 17% et 37% de la construction totale de pavillons). Même si ces extrapolations sont à prendre avec précaution, les chiffres sont considérables. La question se pose donc de l’opportunité pour la puissance publique d’encadrer ce phénomène afin de maîtriser et préserver la qualité de ces quartiers :
• qualité des matériaux, à travers la mise en place de filières constructives de la maison économique,
• qualité environnementale, car ces quartiers pavillonnaires constituent souvent des espaces largement arborés et jardinés. La densification induit une artificialisation du sol dommageable à la biodiversité et à la gestion des eaux pluviales. On pourrait imposer un coefficient d’emprise au sol, réserver des cœurs d’îlot paysagers, imposer un coefficient de biotope...,
• gestion alternative des réseaux, assainissement, eau, déchets, afin d’améliorer la situation existante souvent déficiente sur ces dimensions techniques,
• maintien de l’intérêt collectif et public à travers la réservation d’espaces de cheminements de traverse, de stationnement, de logements sociaux et d’équipements de quartier.
